Calcula la rentabilidad bruta y neta de tu alquiler con todos los factores reales: gastos, vacancia, impuestos y financiación. Herramienta gratuita para inversores inmobiliarios.
Esta calculadora de rentabilidad para alquiler te permite estimar de forma orientativa si una vivienda puede ser rentable antes de invertir. La herramienta ofrece una estimación orientativa de la rentabilidad del alquiler, que debe completarse con el tratamiento fiscal aplicable en cada caso y el asesoramiento de un profesional.
Si necesitas calcular de forma orientativa la rentabilidad del alquiler teniendo en cuenta ingresos, gastos, vacancia y financiación, esta herramienta es un punto de partida práctico. Para una valoración completa a efectos fiscales, es imprescindible tener en cuenta todos los gastos deducibles previstos en la Ley 35/2006 del IRPF y su Reglamento.
Introduce los datos de tu inversión para calcular la rentabilidad del alquiler de tu vivienda:
La rentabilidad del alquiler es el rendimiento que genera una vivienda al ser alquilada en relación con la inversión realizada. Utilizar una calculadora de rentabilidad para alquiler es la forma más rápida de obtener una estimación orientativa de si una inversión inmobiliaria puede ser rentable o no.
La rentabilidad bruta del alquiler es un cálculo rápido que no tiene en cuenta los gastos. Sirve como primera referencia, pero no es suficiente para tomar decisiones de inversión reales.
La fórmula es la siguiente:
Rentabilidad bruta = (Alquiler mensual × 12 / Inversión total) × 100
Por ejemplo, si pagas 200.000 € por una vivienda (precio de compra más gastos) y la alquilas por 900 €/mes: (900 × 12 / 200.000) × 100 = 5,40% de rentabilidad bruta.
La rentabilidad neta del alquiler tiene en cuenta los factores relevantes: gastos anuales, vacancia, amortización e impuestos. Es el indicador que deberías usar siempre para evaluar si una operación tiene sentido, aunque para una estimación fiscal completa debe completarse con asesoramiento profesional.
Rentabilidad neta = ((Ingresos ajustados por vacancia − Gastos anuales − Estimación IRPF) / Inversión total) × 100
Los factores que más la reducen respecto a la bruta son:
Antes de cerrar una operación, es clave revisar que todo esté correctamente estructurado a nivel legal. Contar con un Abogado Inmobiliario Online te permite validar contratos, cargas o condiciones de la compraventa y evitar errores que pueden afectar directamente a la rentabilidad real de la inversión.
El mayor error al calcular la rentabilidad del alquiler es quedarse en la rentabilidad bruta. Para calcularla de forma más completa hay que incorporar varios factores que muchos inversores ignoran:
Como ves, los números pueden engañar si no analizas todo el contexto. Por eso, realizar una Due Diligence Inmobiliaria antes de invertir es clave para detectar riesgos ocultos, gastos no contemplados o problemas legales que pueden reducir drásticamente la rentabilidad del alquiler.
Para ilustrar cómo funciona esta calculadora de rentabilidad para alquiler, veamos un ejemplo orientativo. Los resultados reales dependen de la situación fiscal concreta de cada inversor y del supuesto de reducción aplicable.
Imaginemos una vivienda con un precio de compra de 180.000 €, con unos gastos iniciales (ITP, notaría, reforma, etc.) de 20.000 €, lo que supone una inversión total de 200.000 €. El inmueble se alquila por 900 €/mes, lo que genera 10.800 € de ingresos brutos anuales.
Aplicando una vacancia estimada del 5%, los ingresos ajustados son 10.260 €. Restando gastos anuales (IBI, comunidad, seguro y mantenimiento: 1.550 €) y el seguro de impago (324 €), el rendimiento antes de impuestos es de 8.386 €. Aplicando una estimación del IRPF sobre el rendimiento neto (según el supuesto de reducción aplicable), el rendimiento neto resultante es aproximadamente de 7.936 € anuales.
Resultado orientativo: rentabilidad bruta del 5,40% y rentabilidad neta estimada del 3,97%. Los resultados reales pueden diferir en función de la reducción aplicable, la amortización y los gastos deducibles concretos de cada operación.
Como ves, los números pueden engañar si no analizas todo el contexto. La rentabilidad bruta del 5,40% puede quedar en un 3,97% neto estimado, que puede estar por debajo de otras alternativas de inversión con menor riesgo.
La siguiente tabla recoge datos orientativos de rentabilidad bruta media procedentes de análisis de mercado. No son cifras verificadas en el BOE y pueden variar significativamente según la zona, el tipo de inmueble, el estado del mercado y el momento de la operación. Para una valoración precisa, consulta fuentes de datos inmobiliarios especializadas.
ProvinciaVivienda (%)Local comercial (%)Oficina (%)Madrid5,5%7,6%6,1%Barcelona5,3%7,4%5,9%Valencia6,7%9,0%7,0%Málaga6,4%8,3%6,7%Sevilla6,6%8,7%6,8%Alicante7,1%9,3%7,2%Zaragoza6,0%8,1%6,4%Bilbao5,0%7,1%5,7%
La valoración de una rentabilidad como baja, aceptable o alta depende del riesgo, la ubicación, la liquidez, el estado del inmueble, la fiscalidad y la estrategia del inversor. Como referencia orientativa de mercado, y sin que constituya asesoramiento financiero:
Recuerda que estos porcentajes son sobre rentabilidad bruta. La rentabilidad neta real siempre será inferior una vez descontados gastos, impuestos y vacancia. La estimación orientativa de esta calculadora no sustituye el análisis fiscal personalizado.
El error más frecuente es fijarse únicamente en la rentabilidad bruta para tomar la decisión de compra. La rentabilidad bruta ignora los gastos anuales, la vacancia, los impuestos, la amortización y los costes de financiación, lo que puede inflar los resultados y hacer que una inversión parezca más atractiva de lo que realmente es.
Usa siempre la rentabilidad neta como indicador principal. Y si estás usando financiación, fíjate también en el cashflow mensual: es el dato que te dice si el inmueble se paga solo o si tendrás que aportar dinero de tu bolsillo cada mes. Recuerda además que, a efectos fiscales, solo son deducibles los intereses hipotecarios, no la devolución del principal.
Si tienes dudas sobre si una operación inmobiliaria tiene sentido legal y económico, en Virtual Mike podemos ayudarte. Nuestro equipo de abogados inmobiliarios online analiza la operación de principio a fin para que no haya sorpresas.
Aviso legal: Esta herramienta es meramente orientativa y no constituye asesoramiento fiscal, jurídico ni financiero. Los resultados dependen de los datos introducidos y de la situación fiscal concreta de cada inversor. Para una valoración completa, consulta con un asesor fiscal o abogado inmobiliario.
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