Qué gastos e impuestos conlleva comprar una vivienda de segunda mano: ITP, notaría, Registro, gestoría, plusvalía municipal e IRPF, y cómo estimar el total real sobre el precio.
Al comprar una vivienda de segunda mano, además del precio acordado debes prever un coste extra que, de forma orientativa, suele moverse en torno al 10 %–12 % del precio. La mayor parte corresponde al ITP (que paga el comprador) y al resto de gastos de notaría, Registro y gestoría. El vendedor asume la plusvalía municipal y tributa en el IRPF por la ganancia obtenida.
La compra de una vivienda usada implica una segunda factura que muchas personas descubren tarde: la de los impuestos y gastos asociados. Conocerlos antes de firmar evita sustos y permite negociar con margen. Si estás dando el paso, te interesa también nuestra guía sobre comprar una segunda vivienda. En este artículo separamos qué paga el comprador, qué paga el vendedor y cómo estimar el total real sobre el precio.
Los gastos de una compraventa de segunda mano se agrupan en cuatro bloques:
A diferencia de la obra nueva —donde se aplican IVA y AJD—, en la segunda mano el impuesto que grava la transmisión es el ITP. Esa es la primera diferencia que conviene tener clara, y la explicamos a fondo en ITP vs IVA en operaciones inmobiliarias.
Como regla general, el comprador asume la mayor parte de los gastos porque sobre él recae el ITP y la inscripción de la vivienda a su nombre. El vendedor soporta sobre todo la fiscalidad de la ganancia. El reparto habitual es el siguiente:
Estos repartos son los habituales en España, pero pueden ajustarse por acuerdo entre las partes. Conviene dejarlo reflejado por escrito ya en el contrato de arras; sobre cómo funciona y qué papel juega el dinero entregado, puedes leer arras, financiación y dinero del comprador.
El comprador debe presupuestar, además del precio:
Recomendación práctica: reserva una cantidad para estos gastos aparte de la entrada y de las posibles reformas. Es el error más común de quien compra por primera vez.
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es el tributo que grava la compra de una vivienda usada. Lo paga el comprador y se calcula sobre la base imponible (normalmente el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia del Catastro).
Su característica clave es que es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, por lo que el tipo varía según dónde esté el inmueble. De forma orientativa, el tipo general suele situarse entre el 6 % y el 10 %, y muchas comunidades aplican tipos reducidos para determinados perfiles. Como las cifras y los requisitos cambian con frecuencia, verifica siempre el tipo vigente en la comunidad autónoma donde compres antes de hacer números.
Antes de firmar conviene pedir una nota simple para comprobar la titularidad y las cargas; te explicamos cómo leerla en La nota simple. Pide siempre presupuesto desglosado de notaría y gestoría: te permite comparar y evitar conceptos duplicados.
El reparto de los gastos de la hipoteca cambió a favor del cliente en dos momentos y por dos normas distintas que conviene no confundir. Con carácter general:
Es importante no confundir estos gastos con los de la compraventa en sí: la escritura de compra (con su notaría, registro e ITP) corre por cuenta del comprador; lo que la Ley 5/2019 reordenó son los gastos del préstamo. Si la vivienda arrastra una hipoteca previa, conviene revisarla antes de comprar, como contamos en una hipoteca en la nota simple.
Para reducir la factura, el vendedor debe tener claro qué puede restar de la ganancia; lo detallamos en gastos deducibles en la venta de vivienda.
Para una vivienda de segunda mano, una regla orientativa es reservar entre el 10 % y el 12 % del precio para impuestos y gastos del comprador. El factor que más mueve esa cifra es el ITP, que depende de la comunidad autónoma.
Ejemplo orientativo (las cantidades varían según comunidad y operación):
Usa este ejemplo solo como referencia de método, no como dato cerrado: cambia el tipo de ITP por el de tu comunidad y ajusta los aranceles a tu caso.
Desde 2022, la base imponible del ITP no es necesariamente el precio que figura en la escritura, sino, por regla general, el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia del Catastro. Esto significa que, si compras por debajo de ese valor de referencia, podrías pagar impuestos sobre una cifra superior al precio pagado.
Antes de firmar, consulta el valor de referencia del inmueble en la Sede Electrónica del Catastro. Si lo consideras superior al de mercado, existe la posibilidad de impugnarlo aportando pruebas (tasación, comparables, etc.). Para entender qué datos cruza la Administración con tu inmueble, te interesa lo que Hacienda quiere saber de tu vivienda.
Muchas comunidades autónomas aplican tipos reducidos de ITP para perfiles concretos, entre los que suelen figurar:
Los requisitos (edad, límite de valor de la vivienda, empadronamiento, mantenimiento como vivienda habitual) y los porcentajes dependen de cada comunidad y cambian con frecuencia. Comprueba las condiciones vigentes antes de aplicar cualquier reducción: a veces el ahorro es muy relevante.
Anticipar estos gastos —saber qué paga el comprador, qué paga el vendedor y cómo influye el valor de referencia del Catastro— te permite planificar la operación sin sobresaltos y detectar oportunidades de ahorro. Antes de firmar, contrasta los tipos y bonificaciones de tu comunidad autónoma y, si la operación es compleja, apóyate en una due diligence del inmueble que revise cargas, fiscalidad y urbanismo. ¡Regístrate en Virtual Mike y compra con toda la información!
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