Qué es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cómo se calcula su cuota fija y variable, quién lo paga y su papel en hipoteca, obra nueva y segregación.
El AJD es el impuesto que grava la formalización de determinados documentos notariales, mercantiles y administrativos, sobre todo las escrituras inscribibles como la obra nueva, la división horizontal o la hipoteca. Forma parte del ITPAJD, tiene una cuota fija y una cuota variable (un porcentaje sobre el valor del documento) y su tipo lo fija cada comunidad autónoma. En las hipotecas, desde la Ley 5/2019, lo paga el banco.
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados suele aparecer en operaciones inmobiliarias importantes: una obra nueva, una hipoteca o una segregación de finca. Entender qué grava, cómo se calcula y quién debe abonarlo evita errores de presupuesto y sorpresas al firmar ante notario.
El AJD es un tributo que grava la formalización de ciertos documentos —principalmente escrituras y actas notariales— que tienen acceso a un registro público y un contenido económico valuable. No grava la compra en sí, sino el hecho de documentarla de forma que pueda inscribirse.
El AJD se regula, junto con el ITP, en el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993. Es un impuesto estatal cedido a las comunidades autónomas, que tienen capacidad para fijar el tipo de la cuota variable y establecer bonificaciones.
El ITPAJD agrupa tres modalidades: Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP), Operaciones Societarias y Actos Jurídicos Documentados (AJD). El ITP grava transmisiones como la compra de vivienda usada; el AJD grava la documentación de actos inscribibles. Un punto clave: la cuota variable del AJD y el ITP son incompatibles sobre un mismo acto, de modo que, si una operación ya tributa por ITP, no paga además la cuota gradual de AJD. La frontera entre uno y otro la explicamos en ITP vs IVA en operaciones inmobiliarias.
Resumen rápido de cada figura:
Dentro del ámbito inmobiliario, el AJD recae habitualmente sobre escrituras que se inscriben en el Registro de la Propiedad, como:
Para entender qué efectos tiene la inscripción de estos documentos, puedes leer El Registro de la Propiedad.
El AJD de los documentos notariales se compone de dos partes:
Ejemplo orientativo: para una escritura con base imponible de 150.000 € y un tipo de AJD del 1 % (valor orientativo que varía por comunidad), la cuota variable sería de 1.500 €, a la que se añade la cuota fija del timbre. Usa este cálculo solo como método: el tipo real depende de tu comunidad.
Al ser un impuesto cedido, el tipo de la cuota variable lo decide cada comunidad autónoma. De forma orientativa, suele situarse aproximadamente entre el 0,5 % y el 1,5 %, con tipos reducidos para ciertas operaciones (vivienda habitual, jóvenes, familias numerosas o VPO, según la comunidad). Como estos porcentajes cambian, conviene verificar siempre el tipo vigente antes de calcular. No indicamos tipos concretos por comunidad porque se actualizan con frecuencia.
Con carácter general, el AJD lo paga la persona en cuyo interés se expide el documento. En la obra nueva o la segregación, suele ser quien promueve la escritura. En las hipotecas, sin embargo, la situación cambió: desde el Real Decreto-ley 17/2018, que modificó el art. 29 del TRLITPAJD (en vigor desde el 10 de noviembre de 2018), el AJD del préstamo hipotecario lo asume la entidad financiera, no el cliente. La posterior Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario regula el reparto de los demás gastos de la operación, pero no el AJD. Si vas a revisar una hipoteca existente o su rastro registral, te ayuda una hipoteca en la nota simple.
El AJD se liquida mediante autoliquidación (habitualmente el modelo 600) ante la administración tributaria de la comunidad autónoma competente. El plazo general para presentarlo es de 30 días hábiles desde el otorgamiento de la escritura. Cuando hay gestoría o el banco asume el trámite de la hipoteca, suele encargarse de la presentación.
Las comunidades autónomas pueden establecer tipos reducidos, bonificaciones o exenciones de la cuota variable para supuestos como la adquisición de vivienda habitual, compradores jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o VPO. Los requisitos y porcentajes son específicos de cada territorio, así que conviene revisarlos en la normativa autonómica vigente antes de aplicar cualquier reducción.
Saber que el AJD se compone de cuota fija y variable, que el tipo lo fija tu comunidad autónoma y que en las hipotecas lo asume el banco te ayuda a presupuestar con precisión y a no pagar de más. Ante operaciones complejas, contrastar el cálculo con una due diligence del inmueble es la opción más segura. ¡Regístrate ahora para que podamos asesorarte en tu día a día!
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