El Real Decreto-ley 8/2026 aprueba una prórroga extraordinaria de hasta 2 años para contratos de vivienda habitual y limita la subida anual del alquiler al 2% hasta el 31 de diciembre de 2027. En vigor desde el 22 de marzo de 2026.
El pasado 20 de marzo de 2026, el Consejo de Ministros aprobó el Real Decreto-ley 8/2026, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán, publicado en el BOE el día siguiente, 21 de marzo de 2026. La norma entra en vigor el 22 de marzo de 2026.
Este decreto-ley sigue el patrón de las medidas adoptadas durante la guerra en Ucrania y responde a una doble preocupación del Ejecutivo: el encarecimiento de la energía derivado del conflicto armado en el Golfo Pérsico y la expiración masiva de contratos de alquiler firmados en los últimos años.
España arrastraba ya una severa crisis de vivienda cuando estalló la Guerra de Irán. El Banco Central Europeo ha alertado de que el conflicto tendrá un impacto significativo en la inflación a corto plazo, principalmente por el encarecimiento de la energía, lo que distorsiona los índices de referencia habituales —especialmente el IPC— que se emplean para actualizar las rentas de alquiler.
A ello se suma que en 2026 vence la prórroga legal de miles de contratos de arrendamiento firmados entre 2019 y 2022. Sin intervención estatal, muchos hogares habrían afrontado subidas o no renovaciones en un momento de alta presión sobre los precios.
"Resulta necesario tomar medidas extraordinarias y urgentes para evitar que la carga media del coste del alquiler, más los gastos y suministros básicos, supere el treinta por ciento de los ingresos medios de los hogares." - EXPOSICIÓN DE MOTIVOS · REAL DECRETO-LEY 8/2026
El decreto también alude a la negativa de numerosas comunidades autónomas a declarar Zonas de Mercado Residencial Tensionado conforme a la Ley 12/2023, de derecho a la vivienda, lo que ha impedido aplicar controles de precios en esos territorios.
La medida se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU) que cumplan estos requisitos:
✔ Estar vigentes en la fecha de entrada en vigor del decreto (22 de marzo de 2026).
✔ Que el período de prórroga obligatoria (art. 9.1 LAU) o el de prórroga tácita (arts. 10.1 y 10.2 LAU) finalice antes del 31 de diciembre de 2027.
El inquilino puede solicitar al arrendador una prórroga extraordinaria por plazos anuales, de hasta dos años como máximo. Durante esta ampliación se mantienen íntegramente los términos y condiciones del contrato original.
El arrendador está obligado a aceptar esta solicitud, salvo en los siguientes supuestos:
Relación con otras prórrogas: esta prórroga extraordinaria es incompatible con la prevista en el artículo 10.3 de la LAU (prórroga en zonas tensionadas), que se aplica con carácter preferente cuando corresponda.
Excepción importante: si arrendador e inquilino acuerdan la renovación —o la celebración de un nuevo contrato— con una renta inferior a la vigente, la prórroga extraordinaria no resulta de aplicación.
La segunda medida congela efectivamente las subidas de alquiler por encima del 2% hasta finales de 2027. Afecta a cualquier contrato de alquiler de vivienda sujeto a la LAU cuya anualidad de actualización venza entre el 22 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027.
La norma establece un tratamiento diferenciado según el perfil del arrendador:
Gran tenedor (según art. 3.k) de la Ley 12/2023)
Arrendador no gran tenedor (particular)
¿Necesito hacer algo para beneficiarme de la prórroga?
Sí, la prórroga del artículo 1 requiere solicitud expresa del inquilino. No es automática. Te recomendamos hacerlo por escrito y con acuse de recibo antes de que venza tu contrato.
¿Afecta a contratos de alquiler de local comercial o de temporada?
No. El decreto-ley se aplica exclusivamente a contratos de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos. Los arrendamientos de uso distinto al de vivienda (locales, naves, temporada, turísticos) quedan fuera de su ámbito.
Mi contrato termina en enero de 2028, ¿me protege este decreto?
Para la prórroga extraordinaria, no. Solo cubre contratos que expiren antes del 31 de diciembre de 2027. Sin embargo, la limitación del 2% en la actualización anual sí te puede afectar si tu revisión de renta cae dentro del periodo comprendido entre el 22 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027.
¿Qué pasa si mi arrendador se niega a aceptar la prórroga?
Salvo que concurra alguna de las excepciones legales previstas (necesidad de ocupación comunicada en plazo, nuevo contrato suscrito, etc.), la aceptación es obligatoria. Ante una negativa injustificada puedes acudir a los servicios de conciliación de tu comunidad autónoma o, en última instancia, ejercer tus derechos ante los tribunales.
¿Se puede pactar una subida superior al 2% entre inquilino y propietario particular?
Sí, si ambas partes acuerdan libremente un porcentaje distinto, ese pacto prevalece cuando el arrendador no sea un gran tenedor. La restricción del 2% actúa únicamente en ausencia de acuerdo o cuando el arrendador sí tiene la condición de gran tenedor.
¿Cuándo entra en vigor exactamente?
El 22 de marzo de 2026, al día siguiente de su publicación en el BOE (núm. 71, sábado 21 de marzo de 2026).
Este decreto-ley sigue la estela de las medidas adoptadas durante la crisis energética provocada por la guerra en Ucrania. Su tramitación como decreto de urgencia (al amparo del artículo 86 de la Constitución) permite su aplicación inmediata sin esperar la tramitación parlamentaria ordinaria, aunque deberá ser convalidado por el Congreso de los Diputados en el plazo de 30 días.
Para los inquilinos, la norma ofrece dos palancas concretas: tiempo (la prórroga de hasta dos años) y estabilidad económica (el tope del 2%). Para los propietarios particulares, la flexibilidad de negociación en la actualización se mantiene, si bien limitada al 2% en ausencia de acuerdo. Los grandes tenedores son los más restringidos, con el tope absoluto del 2% independientemente de cualquier pacto.
La norma tiene carácter temporal: sus efectos se extienden hasta el 31 de diciembre de 2027. Pasada esa fecha, salvo nueva intervención legislativa, se recuperará el régimen ordinario de actualización de rentas previsto en el artículo 18 de la LAU.
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