Contrato de arras: tipos, señal y qué pasa si te echas atrás

¿Qué es el contrato de arras?

El contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa de una vivienda por el que comprador y vendedor se comprometen a firmar la operación en un plazo determinado, y el comprador entrega una cantidad de dinero (las "arras" o señal) como garantía de ese compromiso.

No es todavía la compraventa: es el paso que la "reserva" y fija sus condiciones básicas (precio, plazo, quién asume qué gastos) mientras el comprador termina de organizar la financiación o se completan las comprobaciones sobre el inmueble.

Tipos de arras (y por qué importa cuál firmas)

La diferencia entre un tipo y otro cambia por completo lo que ocurre si una de las partes se echa atrás. El Código Civil solo regula expresamente un tipo (las penitenciales, en su artículo 1454), pero la jurisprudencia reconoce tres:

1. Arras penitenciales (art. 1454 CC). Funcionan como un "derecho a desistir". Si el comprador se echa atrás, pierde la cantidad entregada; si es el vendedor quien renuncia, debe devolverla duplicada. Es decir, permiten romper el contrato pagando ese precio, sin más consecuencias.

2. Arras confirmatorias. Son una simple señal que confirma que el contrato existe y se descuenta del precio final. No permiten desistir libremente: si una parte incumple, la otra puede exigir que se cumpla el contrato (o una indemnización por daños), no solo quedarse con la señal.

3. Arras penales. Funcionan como una penalización pactada por incumplimiento. La parte que cumple puede quedarse con la señal (o reclamar su duplo) y, además, exigir el cumplimiento del contrato, según lo que se haya pactado.

Clave práctica: si el contrato no especifica el tipo, los tribunales tienden a interpretarlas como confirmatorias, no como penitenciales. Por eso, si tu intención es poder echarte atrás perdiendo solo la señal, debe decirse expresamente que son penitenciales del art. 1454 CC.

¿Cuánto se entrega en las arras?

No hay un porcentaje fijado por ley. En la práctica lo habitual es entre el 5 % y el 10 % del precio de compraventa, aunque las partes pueden pactar otra cantidad.

Qué debe incluir un contrato de arras

• Identificación de comprador y vendedor.
• Identificación de la vivienda (dirección y datos registrales / referencia catastral).
• Precio total y cantidad entregada como arras.
• Tipo de arras (idealmente indicado de forma expresa).
• Plazo para firmar la escritura de compraventa.
• Reparto de gastos e impuestos.
• Situación de cargas del inmueble (hipotecas, embargos, etc.).

Errores comunes que conviene evitar

• No especificar el tipo de arras, y descubrir tarde que no permiten desistir como se creía.
• Firmar sin comprobar antes las cargas del inmueble (una hipoteca o un embargo pueden aparecer después).
• Fijar un plazo demasiado ajustado para conseguir la hipoteca.
• No dejar claro qué pasa si el banco deniega la financiación.

Antes de firmar unas arras conviene revisar la situación registral y legal del inmueble. Un análisis previo de la vivienda permite detectar cargas, discrepancias o problemas legales antes de comprometer la señal.

Preguntas frecuentes

¿Puedo recuperar las arras si el banco me deniega la hipoteca? Solo si el contrato lo prevé expresamente (por ejemplo, con una cláusula que condicione la operación a la concesión del préstamo). Si no se pactó, la denegación no libera automáticamente al comprador.

¿Las arras son obligatorias para comprar una vivienda? No. Son un contrato voluntario, muy habitual, pero no un requisito legal de la compraventa.

¿Qué diferencia hay entre señal y arras? "Señal" es el término coloquial; jurídicamente, la clave no es el nombre sino el tipo de arras que se haya pactado, porque de ello depende qué ocurre ante un incumplimiento.

¿Se pueden reclamar daños además de las arras? Depende del tipo. Con arras penitenciales, no (la consecuencia es solo perder o duplicar la señal). Con arras confirmatorias o penales, la parte cumplidora puede reclamar el cumplimiento o una indemnización.

Contenido informativo de carácter general; no sustituye el asesoramiento de un profesional.