Qué es la plusvalía municipal
La plusvalía municipal —oficialmente Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)— es un tributo local que grava el aumento de valor del suelo urbano cuando se transmite un inmueble, ya sea por venta, herencia o donación. No grava la construcción, solo el terreno.
Lo gestiona y recauda el ayuntamiento donde está el inmueble, y es un impuesto distinto de la ganancia patrimonial del IRPF: pueden coincidir en la misma operación, pero uno es local (solo el suelo) y el otro estatal (la ganancia total).
Cuándo no se paga
Desde la reforma de 2021 (STC 182/2021 y RD-ley 26/2021), si no hay incremento de valor del suelo, no se paga: cuando se transmite por un valor igual o inferior al de adquisición, la operación no está sujeta.
Ahora bien, la no sujeción no es automática: hay que declarar la transmisión y acreditar la ausencia de incremento aportando las escrituras de adquisición y transmisión.
Cómo se calcula: los dos métodos
Existen dos formas de calcular la base imponible y el contribuyente aplica la que le resulte menor.
Método objetivo
Base = Valor catastral del suelo × coeficiente (según años)Coeficiente por periodo de generación, con un máximo de 20 años. El valor catastral del suelo aparece en el recibo del IBI.
Método real
Base = (Valor transmisión − Valor adquisición) × (VC suelo / VC total)La proporción que el suelo representa sobre el valor catastral total del inmueble.
Sobre la base (la menor de las dos) se aplica el tipo de gravamen municipal, con un máximo legal del 30 %.
Coeficientes vigentes en 2026
En régimen común son los del Real Decreto-ley 8/2023 (art. 24), vigentes en 2026. Son máximos: cada ayuntamiento puede aprobar coeficientes inferiores.
| Años de tenencia | Coeficiente | Años de tenencia | Coeficiente |
|---|---|---|---|
| Menos de 1 | 0,15 | 11 | 0,10 |
| 1 | 0,15 | 12 | 0,09 |
| 2 | 0,14 | 13 | 0,09 |
| 3 | 0,14 | 14 | 0,09 |
| 4 | 0,16 | 15 | 0,09 |
| 5 | 0,18 | 16 | 0,10 |
| 6 | 0,19 | 17 | 0,13 |
| 7 | 0,20 | 18 | 0,17 |
| 8 | 0,19 | 19 | 0,23 |
| 9 | 0,15 | 20 o más | 0,40 |
| 10 | 0,12 |
El periodo de generación se computa en años completos hasta un máximo de 20. Comprueba siempre la ordenanza fiscal del municipio, que puede fijar coeficientes inferiores.
País Vasco y Navarra (régimen foral): la plusvalía es foral y tiene coeficientes propios, distintos de los estatales. La calculadora los aplica automáticamente al elegir Bilbao (Bizkaia), Vitoria-Gasteiz (Álava), Donostia (Gipuzkoa) o Pamplona (Navarra). En Navarra, las transmisiones por herencia o donación entre ascendientes, descendientes y cónyuges están exentas.
Ejemplo práctico
Piso comprado en 2016 por 150.000 € y vendido en 2026 por 190.000 € (10 años, coeficiente 0,12). Valor catastral total 80.000 €, de los que 32.000 € son suelo (el suelo es el 40 %). Tipo del 30 %:
Con una revalorización fuerte suele convenir el método objetivo; con una revalorización pequeña, el real; y sin incremento, la operación no está sujeta.
Del cálculo orientativo al dato oficial
Esta calculadora usa los coeficientes y tipos publicados. Para la plusvalía exacta de tu operación —con la ordenanza del municipio, las bonificaciones aplicables y el resto de impuestos— genera un informe de Virtual Mike a partir de la referencia catastral.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal en 2026?
¿Cuándo no se paga plusvalía municipal?
¿Quién paga la plusvalía municipal?
¿Las capitales forales calculan igual?
¿Qué plazo hay para pagar?
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Última actualización: julio de 2026 · Fundamento: TRLRHL (RDLeg 2/2004) y RD-ley 8/2023 (régimen común); normas forales de Bizkaia, Gipuzkoa, Álava y Navarra. Verifica siempre la ordenanza municipal.