Calculadora de ganancia patrimonial en la venta

Calcula al instante la ganancia patrimonial y el IRPF que pagarás al vender una vivienda, aplicando la escala del ahorro vigente (art. 66 de la Ley 35/2006). Incluye gastos, mejoras y exenciones.

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Precio de venta y de compra. Los gastos son opcionales pero reducen el impuesto.

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Resultado orientativo. No incluye coeficientes de abatimiento (bienes anteriores a 1994) ni la plusvalía municipal. No sustituye el asesoramiento fiscal profesional.

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Qué es la ganancia patrimonial en la venta de una vivienda

Cuando vendes un inmueble por un precio superior al que te costó, obtienes una ganancia patrimonial que tributa en el IRPF dentro de la base imponible del ahorro. Es el impuesto estatal que grava el beneficio real de la operación.

No se calcula sobre el precio de venta, sino sobre la diferencia entre lo que ingresas y lo que en su día invertiste, incluyendo los gastos y tributos de ambas operaciones. Por eso conservar las facturas de compra, reforma y venta puede reducir de forma notable lo que pagas a Hacienda.

La ganancia se declara en la renta del año siguiente a la venta. Es un impuesto distinto de la plusvalía municipal (IIVTNU), que es local y grava solo el incremento del valor del suelo.

Cómo se calcula la ganancia patrimonial

El cálculo sigue las reglas de los artículos 34 a 36 de la Ley 35/2006 del IRPF. Primero se determina la ganancia y después se le aplica la escala del ahorro.

1. Valor de transmisión

Es el precio de venta menos los gastos y tributos que asume el vendedor:

Valor transmisión = Precio de venta − Gastos de la venta
Comisión de la inmobiliaria, certificados y la plusvalía municipal si la paga el vendedor.

2. Valor de adquisición

Es el precio de compra más los gastos, tributos e inversiones o mejoras:

Valor adquisición = Precio de compra + Gastos de compra + Mejoras
ITP o IVA, notaría, registro, gestoría y reformas que mejoren el inmueble (no el mantenimiento).

3. Ganancia patrimonial

Ganancia = Valor de transmisión − Valor de adquisición

Si el resultado es negativo, hay una pérdida patrimonial y no se paga IRPF por la venta (puede compensarse con otras ganancias del ahorro).

4. Impuesto: escala del ahorro

Sobre la ganancia se aplica la escala del ahorro del IRPF, que es progresiva por tramos: cada tramo tributa a su propio tipo.

Escala del ahorro del IRPF (tramos)

Estos son los tipos aplicables a las ganancias patrimoniales incluidas en la base del ahorro:

Tramo de gananciaTipo IRPF
Hasta 6.000 €19 %
De 6.000 € a 50.000 €21 %
De 50.000 € a 200.000 €23 %
De 200.000 € a 300.000 €27 %
Más de 300.000 €30 %

Al ser una escala por tramos, una ganancia de 60.000 € no tributa toda al 23 %: los primeros 6.000 € al 19 %, los siguientes 44.000 € al 21 % y los 10.000 € restantes al 23 %. Usa la calculadora de arriba para el cálculo exacto.

Exenciones que pueden dejar la ganancia a cero

En la venta de la vivienda habitual existen exenciones que pueden eliminar total o parcialmente el impuesto:

  • Reinversión en vivienda habitual: si el importe obtenido se reinvierte en otra vivienda habitual en un plazo de dos años, la ganancia queda exenta. Si solo reinviertes una parte, la exención es proporcional.
  • Mayores de 65 años: la venta de la vivienda habitual por un contribuyente mayor de 65 años está totalmente exenta, sin necesidad de reinvertir.
  • Renta vitalicia (mayores de 65): la ganancia por vender cualquier bien queda exenta si se reinvierte en una renta vitalicia asegurada, con un límite de 240.000 €.
  • Dación en pago y ejecución hipotecaria de la vivienda habitual, cuando el propietario no dispone de otros bienes suficientes.

Ejemplo práctico

Compraste un piso por 200.000 € (más 20.000 € de gastos de compra) y lo vendes por 300.000 € (con 6.000 € de gastos de venta). No es tu vivienda habitual:

Valor de transmisión (300.000 − 6.000)294.000 €
Valor de adquisición (200.000 + 20.000)220.000 €
Ganancia patrimonial74.000 €
IRPF (19 % · 6.000 + 21 % · 44.000 + 23 % · 24.000)15.900 €

La ganancia de 74.000 € genera un IRPF de 15.900 €, un tipo efectivo del 21,5 %. Sin haber sumado los 20.000 € de gastos de compra, la factura fiscal habría sido casi 4.600 € mayor.

Del cálculo orientativo al análisis fiscal completo

Esta calculadora te da una estimación de la ganancia. Para conocer la fiscalidad exacta de tu venta —valor de adquisición correcto, gastos deducibles, plusvalía municipal y exenciones aplicables— genera un informe legal y fiscal de Virtual Mike a partir de la referencia catastral.

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Preguntas frecuentes

¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial al vender una vivienda?
Es la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos los gastos que asume el vendedor) y el valor de adquisición (precio de compra más gastos, tributos e inversiones o mejoras). Sobre esa diferencia se aplica la escala del ahorro del IRPF.
¿Qué tipos de IRPF se aplican a la ganancia por vender una casa?
La escala del ahorro por tramos: 19 % hasta 6.000 €, 21 % de 6.000 a 50.000 €, 23 % de 50.000 a 200.000 €, 27 % de 200.000 a 300.000 € y 30 % a partir de 300.000 €. Cada tramo tributa a su propio tipo.
¿Qué gastos puedo restar para reducir la ganancia?
En la compra: el ITP o IVA, la notaría, el registro, la gestoría y las inversiones o mejoras (no el mantenimiento ni las reparaciones). En la venta: la comisión de la inmobiliaria, los certificados obligatorios y la plusvalía municipal que pague el vendedor.
¿Cuándo está exenta de IRPF la ganancia por vender la vivienda?
Cuando reinviertes el importe en otra vivienda habitual en dos años (exención total o proporcional), cuando el vendedor es mayor de 65 años y transmite su vivienda habitual (exención total), o cuando un mayor de 65 reinvierte en una renta vitalicia (límite de 240.000 €).
¿Cuánto se paga a Hacienda por vender un piso con beneficio?
Depende del beneficio. Por ejemplo, una ganancia de 50.000 € tributa 10.380 € (19 % de los primeros 6.000 y 21 % de los 44.000 restantes), un tipo efectivo del 20,8 %. Usa la calculadora para tu caso concreto.
¿La ganancia patrimonial es lo mismo que la plusvalía municipal?
No. La ganancia patrimonial es un impuesto estatal (IRPF) sobre el beneficio real. La plusvalía municipal (IIVTNU) es un impuesto local sobre el incremento del valor del suelo. Son distintos y pueden coincidir en una misma venta.
¿Qué pasa si vendo la vivienda con pérdidas?
Si vendes por menos del valor de adquisición, hay una pérdida patrimonial y no pagas IRPF por la venta. Esa pérdida puede compensarse con otras ganancias del ahorro en tu declaración de la renta.

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Última actualización: julio de 2026 · Fundamento legal: arts. 33 a 38 y 66 de la Ley 35/2006 del IRPF. Escala del ahorro vigente en 2025.