¿Qué son el usufructo y la nuda propiedad?
Conviene saber de entrada que este cálculo no es una estimación de mercado ni una opinión: es una regla aritmética fijada en el artículo 26 del Texto Refundido del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (RDLeg 1/1993). El mismo número que sale aquí es el que usará la Administración para liquidar el impuesto de tu herencia, tu donación o tu compraventa.
Cuando el derecho de propiedad se desmembra, se parte en dos piezas que pueden pertenecer a personas distintas.
El usufructo es el derecho a usar la cosa y a percibir sus frutos. El usufructuario puede vivir en la vivienda o alquilarla y cobrar la renta, pero no puede venderla. A cambio, asume los gastos ordinarios: suministros, comunidad ordinaria, IBI y la conservación del inmueble (artículos 467 y siguientes del Código Civil).
La nuda propiedad es lo que queda: la titularidad sin el disfrute. El nudo propietario es dueño en el Registro, pero no puede usar el inmueble mientras dure el usufructo. Sí puede vender su nuda propiedad, y asume los gastos extraordinarios y las obras estructurales.
Cuando el usufructo se extingue (normalmente por el fallecimiento del usufructuario), la nuda propiedad se consolida automáticamente con el usufructo y el nudo propietario pasa a ser pleno propietario. Ese momento tiene, además, consecuencias fiscales propias.
La suma siempre cuadra: usufructo más nuda propiedad equivale al 100 % del valor del bien. Por eso basta con calcular uno de los dos.
Cómo se calcula el usufructo (regla fiscal del art. 26)
El artículo 26 del Real Decreto Legislativo 1/1993, desarrollado por el artículo 49 del Reglamento (RD 828/1995), fija reglas distintas según el tipo de usufructo. No hay margen de negociación: son porcentajes tasados.
Usufructo vitalicio (regla del 89)
Es el caso más frecuente y responde a la fórmula que todo el mundo conoce como la regla del 89:
Valor del usufructo (%) = 89 − edad del usufructuario
Con dos topes que no se pueden rebasar: el resultado nunca puede ser inferior al 10 % ni superior al 70 %. Un usufructuario menor de 20 años tiene siempre el 70 % (el máximo); a partir de los 79 años el usufructo se queda clavado en el 10 % (el mínimo); y entre medias se pierde un punto porcentual por cada año cumplido. Cuanto mayor es el usufructuario, menos vale su usufructo y más vale la nuda propiedad.
Usufructo temporal
Cuando el usufructo se constituye por un plazo determinado y no de por vida, la regla cambia:
Valor del usufructo (%) = 2 % × número de años de duración
Con el mismo tope máximo del 70 %. Un usufructo de 10 años vale el 20 %; uno de 25 años, el 50 %; y a partir de 35 años se alcanza el techo del 70 % y ya no sube más. Las fracciones de año se computan como año completo. Si el usufructo es temporal pero se constituye a favor de una persona física, hay que calcular las dos reglas (la temporal y la vitalicia) y aplicar la que dé un valor menor.
Usufructo viudal del cónyuge
El usufructo viudal es el que la ley reconoce al cónyuge viudo. En el Derecho común, el artículo 834 del Código Civil le atribuye el usufructo del tercio de mejora cuando concurre con hijos o descendientes; la mitad de la herencia si concurre con ascendientes; y dos tercios si no hay ni unos ni otros. Varios derechos forales (Cataluña, Navarra, País Vasco, Aragón, Galicia, Baleares) tienen reglas propias.
A efectos de valorarlo fiscalmente, el usufructo viudal se calcula exactamente igual que cualquier usufructo vitalicio, con la regla del 89 y los topes del 10 % y el 70 %. Lo que cambia no es la fórmula, sino sobre qué porción de la herencia recae.
Cómo calcular la nuda propiedad
La nuda propiedad es siempre el resto:
Valor de la nuda propiedad = Valor total del bien − Valor del usufructo
Si el usufructo de un usufructuario de 70 años vale el 19 %, la nuda propiedad vale el 81 % restante. No hay tabla propia para la nuda propiedad: se obtiene siempre por diferencia.
Tabla del valor del usufructo por edad
Aplicando la regla del 89 con sus topes, este es el resultado para las edades más habituales:
| Edad del usufructuario | % Usufructo | % Nuda propiedad |
|---|---|---|
| Menos de 20 años | 70 % | 30 % |
| 30 años | 59 % | 41 % |
| 40 años | 49 % | 51 % |
| 50 años | 39 % | 61 % |
| 60 años | 29 % | 71 % |
| 65 años | 24 % | 76 % |
| 70 años | 19 % | 81 % |
| 75 años | 14 % | 86 % |
| 79 años o más | 10 % | 90 % |
La edad del usufructuario es la variable que decide el reparto. Y como el usufructo se valora en el momento en que se constituye, la fecha de la firma importa: un aniversario de por medio puede cambiar el porcentaje y, con él, la factura fiscal.
Ejemplo práctico de cálculo del usufructo
Un padre viudo de 70 años quiere donar en vida la nuda propiedad de su vivienda a sus dos hijos, reservándose el usufructo para seguir viviendo en ella. La vivienda está valorada en 300.000 €.
- Usufructo: 89 − 70 = 19 % → 19 % de 300.000 = 57.000 €
- Nuda propiedad: 100 % − 19 % = 81 % → 81 % de 300.000 = 243.000 €
- Cada hijo recibe la mitad de la nuda propiedad: 121.500 €
Los hijos tributan por 243.000 €, no por 300.000 €, en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Y cuando el padre fallezca y el usufructo se extinga, se produce la consolidación del dominio: los hijos tributarán entonces por el 19 % restante, aplicando el tipo medio efectivo y la normativa vigentes en el momento de la desmembración, no en el del fallecimiento.
Ese matiz convierte la operación en una herramienta de planificación: si el padre hubiera tenido 79 años en lugar de 70, el usufructo habría valido solo el 10 % y la nuda propiedad el 90 %, así que los hijos habrían tributado por 270.000 €. Nueve años de diferencia son 27.000 € más de base imponible.
¿Quieres vender la nuda propiedad? Del cálculo al informe
La venta de nuda propiedad es una operación en auge entre mayores de 65 años que quieren liquidez sin dejar su casa. El comprador (a menudo un inversor) adquiere la titularidad a un precio muy por debajo del valor de mercado y espera a la consolidación.
Tres cosas que conviene comprobar antes de sentarse a negociar:
- El valor de referencia del Catastro. Desde 2022 es la base imponible mínima de ITP e ISD, y sobre él se aplican los porcentajes del artículo 26. Si el precio pactado es inferior, tributarás igualmente por el valor de referencia.
- Las cargas del inmueble. Una hipoteca no cancelada registralmente o un embargo condicionan la operación y afectan al precio.
- La fiscalidad del vendedor. Vender la nuda propiedad genera ganancia patrimonial en el IRPF, aunque los mayores de 65 años pueden quedar exentos si es su vivienda habitual.
Y una advertencia sobre el precio: el porcentaje del artículo 26 es una regla fiscal, no una valoración financiera. En el mercado real, el descuento que exige un inversor por esperar suele ser mayor que el que resulta de la tabla. El artículo 26 te dice cuánto tributas; no cuánto vale la operación.
Del cálculo orientativo al dato oficial
Esta calculadora es orientativa. Para conocer el valor de referencia exacto, la titularidad y las cargas del inmueble sobre el que se constituye el usufructo, genera un informe de Virtual Mike a partir de la referencia catastral.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto vale el usufructo de una vivienda?
¿El usufructo viudal se calcula igual que el vitalicio?
¿Se puede vender la nuda propiedad manteniendo el usufructo?
¿Qué diferencia hay entre usufructuario y nudo propietario?
¿El resultado de la calculadora tiene validez fiscal?
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Última actualización: julio de 2026 · Fundamento: TRLITPAJD (RDLeg 1/1993, art. 26), Reglamento del ITPAJD (RD 828/1995, art. 49), Ley 29/1987 del ISD y Código Civil (arts. 467 y ss. y 834).