Qué son el usufructo y la nuda propiedad
Cuando la propiedad de un bien se divide, el pleno dominio se separa en dos derechos: el usufructo y la nuda propiedad. Es una situación muy habitual en herencias, donaciones y compraventas.
El usufructuario tiene derecho a usar el bien y a disfrutar de sus frutos (por ejemplo, vivir en la vivienda o cobrar su alquiler), pero no es su dueño pleno. El nudo propietario es el titular del bien, pero no puede usarlo ni disfrutarlo mientras dure el usufructo. Cuando el usufructo se extingue —normalmente al fallecer el usufructuario en el caso del vitalicio— el nudo propietario consolida el pleno dominio de forma automática.
Determinar el valor de cada derecho es imprescindible para calcular la base imponible del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), del ITP y AJD y para las operaciones de compraventa con reserva de usufructo.
Cómo se calcula el valor del usufructo
La valoración sigue las reglas fiscales del artículo 26 de la Ley 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Se distingue entre usufructo vitalicio y temporal.
Usufructo vitalicio (regla del 89)
El valor del usufructo vitalicio depende de la edad del usufructuario. Se calcula restando su edad a 89:
% usufructo = 89 − edad del usufructuarioCon un mínimo del 10 % y un máximo del 70 % del valor del bien.
- Si el usufructuario tiene menos de 20 años, el usufructo vale el 70 %.
- Por cada año que supere los 19, se resta un 1 %.
- El valor nunca baja del 10 % (se alcanza a partir de los 79 años).
Usufructo temporal
Cuando el usufructo se constituye por un plazo determinado, se valora en un 2 % por cada año de duración:
% usufructo = 2 % × número de añosSin superar nunca el 70 % del valor del bien.
Nuda propiedad
El valor de la nuda propiedad es siempre el resto:
Valor nuda propiedad = Valor total del bien − Valor del usufructoTabla del valor del usufructo por edad
Esta tabla resume el porcentaje del usufructo vitalicio y de la nuda propiedad según la edad del usufructuario, aplicando la regla del 89:
| Edad del usufructuario | % Usufructo | % Nuda propiedad |
|---|---|---|
| Menos de 20 años | 70 % | 30 % |
| 30 años | 59 % | 41 % |
| 40 años | 49 % | 51 % |
| 50 años | 39 % | 61 % |
| 60 años | 29 % | 71 % |
| 65 años | 24 % | 76 % |
| 70 años | 19 % | 81 % |
| 75 años | 14 % | 86 % |
| 79 años o más | 10 % | 90 % |
El porcentaje del usufructo se calcula como 89 menos la edad, sin bajar del 10 % ni superar el 70 %. Para un cálculo exacto con cualquier edad y valor, usa la calculadora de arriba.
Ejemplo práctico
Una vivienda valorada en 200.000 € cuyo usufructuario vitalicio tiene 70 años:
Así, quien reciba la nuda propiedad tributará sobre 162.000 € y el usufructuario sobre 38.000 €. Al extinguirse el usufructo, el nudo propietario consolidará el pleno dominio.
Del cálculo orientativo al dato oficial
Esta calculadora te da una estimación. Para conocer la titularidad real, las cargas y la situación registral del inmueble —o para un análisis fiscal completo de la operación— genera un informe de Virtual Mike a partir de la referencia catastral.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el valor del usufructo vitalicio?
¿Y el usufructo temporal?
¿Qué diferencia hay entre usufructuario y nudo propietario?
¿Para qué necesito calcular estos valores?
¿Cuánto vale el usufructo de una vivienda?
¿Se puede vender la nuda propiedad?
¿Qué ocurre con el usufructo cuando fallece el usufructuario?
¿El resultado de la calculadora tiene validez legal?
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Última actualización: julio de 2026 · Fundamento legal: art. 26 de la Ley 29/1987 del ISD.