Cómo tributa el alquiler de una vivienda en el IRPF
Cuando alquilas una vivienda, lo que ganas es un rendimiento del capital inmobiliario que se integra en tu base imponible general del IRPF y tributa a tu tipo marginal, junto con tu nómina o pensión. No es una tributación aparte con un tipo fijo: cuanto mayor es tu renta total, mayor es el porcentaje que pagas por el alquiler.
El cálculo tiene tres pasos: primero el rendimiento neto (renta cobrada menos gastos), después la reducción por arrendamiento de vivienda, y por último el IRPF sobre el rendimiento neto reducido. País Vasco y Navarra tienen su propio IRPF foral, con reglas distintas que esta calculadora también contempla.
Rendimiento neto: renta menos gastos
En régimen común y Navarra, del importe cobrado puedes restar los gastos necesarios (art. 23 de la Ley 35/2006):
- Intereses del préstamo y gastos de financiación, más reparación y conservación. Estos dos juntos no pueden superar la renta cobrada del inmueble; el exceso se deduce en los 4 años siguientes.
- IBI y tasas, comunidad, seguros, suministros que pague el propietario, administración, formalización del contrato y saldos de dudoso cobro.
- Amortización: el 3% sobre el mayor entre el coste de adquisición y el valor catastral, sin incluir el suelo.
Rendimiento neto = renta cobrada − gastos − amortizaciónEn el País Vasco el sistema es distinto: no se restan IBI, comunidad, reparaciones ni amortización, sino que se aplica una bonificación fija sobre la renta cobrada (30% general, hasta 70% en zona tensionada), y solo se deducen aparte los intereses y el seguro de impago (máximo 300 €).
La reducción por arrendamiento de vivienda
Sobre el rendimiento neto positivo de una vivienda habitual (no turística ni de temporada) se aplica una reducción. Desde la Ley 12/2023, en régimen común depende del contrato:
| Situación (contratos desde 26-05-2023) | Reducción |
|---|---|
| Zona tensionada con renta rebajada >5% vs contrato anterior | 90% |
| Primer alquiler en zona tensionada a joven 18-35, o alquiler social | 70% |
| Vivienda rehabilitada en los 2 años anteriores | 60% |
| Resto de casos | 50% |
| Contratos anteriores al 26-05-2023 (transitorio) | 60% |
Navarra tiene su propia reducción: 50% (alquiler directo en zona tensionada), 70% (vía la sociedad pública NASUVINSA), 90% (NASUVINSA + zona tensionada) y 0% para el alquiler ordinario. En el País Vasco no hay esta reducción: su equivalente es la bonificación sobre los ingresos.
Del rendimiento al impuesto
El rendimiento neto reducido se suma a tu base general y tributa según la escala del IRPF de tu territorio (estatal + autonómica en régimen común; escala foral en País Vasco y Navarra). Por eso la calculadora te pregunta por tus otros ingresos: el alquiler tributa "por encima" de ellos, a tu tipo marginal. Si lo dejas en 0, se calcula como si el alquiler fuera tu única renta.
Antes de comprar para alquilar, conoce el inmueble
La rentabilidad depende de las cargas, la situación registral y la fiscalidad reales. Virtual Mike te lo verifica a partir de la referencia catastral.
Preguntas frecuentes
¿Qué gastos puedo deducir del alquiler?
¿Cuánto es la reducción por alquiler de vivienda?
¿A qué tipo tributa el alquiler?
¿El alquiler turístico se calcula igual?
¿Y si el inquilino es un familiar?
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Última actualización: julio de 2026 · Fundamento: Ley 35/2006 (arts. 22-24 y 63), Ley 12/2023, normativa autonómica del IRPF, y Normas Forales de IRPF de Álava (33/2013), Bizkaia (13/2013), Gipuzkoa (3/2014) y Navarra (DFL 4/2008). Estimación orientativa; no sustituye asesoramiento profesional.