Qué gastos tiene comprar una vivienda
Al comprar una vivienda en España, además del precio pagas una serie de gastos e impuestos. Esta calculadora los estima todos a partir del precio y tu comunidad autónoma:
- Impuesto de la compra. Es el gasto más grande. En vivienda de segunda mano se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), con el tipo que fija cada comunidad autónoma. En obra nueva se paga IVA (10%) más Actos Jurídicos Documentados (AJD).
- Notaría. Los honorarios de la escritura pública, fijados por un arancel oficial del Estado.
- Registro de la Propiedad. La inscripción de la vivienda a tu nombre, también con arancel oficial.
- Gestoría. Solo si contratas una (habitual cuando hay hipoteca). Honorario libre.
- Tasación. Solo si compras con hipoteca: el banco exige tasar la vivienda.
La base sobre la que se calcula el impuesto es el mayor entre el precio y el valor de referencia del Catastro (art. 10.2 del texto refundido del ITP y AJD). Puedes comprobar tu valor de referencia en la calculadora de valor de referencia.
Cómo se calculan la notaría y el registro
No los fija libremente el notario o el registrador: se aplican aranceles oficiales aprobados por el Estado, iguales en toda España, sobre el valor de la vivienda. A ambos se les aplica una rebaja del 5% (Real Decreto-ley 8/2010) y se les suma el IVA del 21%.
Arancel notarial (escala oficial)
Escritura de compraventa — RD 1426/1989, Número 2:
| Tramo de valor | Derecho |
|---|---|
| Hasta 6.010,12 € | 90,15 € fijo |
| 6.010 – 30.050 € | 4,5 ‰ |
| 30.050 – 60.101 € | 1,5 ‰ |
| 60.101 – 150.253 € | 1 ‰ |
| 150.253 – 601.012 € | 0,5 ‰ |
| 601.012 – 6.010.121 € | 0,3 ‰ |
Arancel registral (escala oficial)
Inscripción — RD 1427/1989, Número 2 (mínimo 24,04 €, máximo 2.181,67 €):
| Tramo de valor | Derecho |
|---|---|
| Hasta 6.010,12 € | 24,04 € fijo |
| 6.010 – 30.050 € | 1,75 ‰ |
| 30.050 – 60.101 € | 1,25 ‰ |
| 60.101 – 150.253 € | 0,75 ‰ |
| 150.253 – 601.012 € | 0,30 ‰ |
| Más de 601.012 € | 0,20 ‰ |
La factura real puede subir algo por copias de la escritura y folios; por eso el resultado es una estimación. La gestoría (200-450 € aprox.) y la tasación (250-600 € aprox.) son precios de mercado, sin arancel.
Ejemplo: vivienda de 200.000 € en Madrid
Segunda mano, sin hipoteca, tipo general de ITP en Madrid (6%):
| Concepto | Importe |
|---|---|
| ITP (6% s/ 200.000 €) | 12.000 € |
| Notaría (arancel + IVA) | ≈ 410 € |
| Registro (arancel + IVA) | ≈ 214 € |
| Total aproximado | ≈ 12.600 € |
El impuesto es, con diferencia, el mayor de los gastos. Por eso el total depende sobre todo de tu comunidad autónoma: el mismo piso en una comunidad con ITP del 10% supondría unos 8.000 € más solo de impuesto.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga los gastos de la compraventa?
Como norma general, el comprador asume el impuesto de la compra (ITP o IVA + AJD), el registro y su parte de notaría. El vendedor paga la plusvalía municipal y tributa por la ganancia en su IRPF. Puedes estimar los del vendedor en la calculadora de plusvalía municipal y la de ganancia patrimonial.
¿Cuánto cuestan los gastos de compra en total?
En vivienda de segunda mano suelen rondar el 10-12% del precio en comunidades con ITP alto, y bastante menos donde el ITP es del 6% (como Madrid). El impuesto es la mayor parte; notaría y registro juntos rara vez pasan de unos cientos de euros.
¿Notaría y registro son negociables?
No. Se rigen por aranceles oficiales del Estado (RD 1426/1989 y RD 1427/1989), iguales en toda España, con una rebaja del 5% e IVA del 21%. Lo único que varía es algún concepto menor (copias, folios).
¿La calculadora incluye la hipoteca?
Si marcas que compras con hipoteca, se añaden la gestoría y la tasación (orientativas). Desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, los gastos de notaría, registro, gestoría y AJD del préstamo hipotecario los paga el banco, no tú. Para simular la cuota, usa el simulador de hipoteca.
Del cálculo orientativo al dato oficial
Antes de firmar, comprueba la titularidad, las cargas y la fiscalidad real de la vivienda. Virtual Mike genera el informe a partir de la referencia catastral.
Resultado orientativo basado en la normativa vigente en 2026: tipos de ITP/AJD por comunidad autónoma, arancel notarial (RD 1426/1989) y registral (RD 1427/1989) con la rebaja del 5% del RD-ley 8/2010 e IVA del 21%. Los tipos reducidos de ITP están sujetos a requisitos que la calculadora no valida. No sustituye la minuta de notaría/registro ni el asesoramiento profesional.
Última actualización: julio de 2026.