Simulador de hipoteca

Calcula la cuota mensual de tu hipoteca, los intereses totales y el coste completo del préstamo con el sistema francés de amortización. Elige tipo fijo o variable (euríbor + diferencial).

Introduce los datos

Cuota constante por el sistema francés: al principio pagas más intereses y menos capital.

Resultado orientativo

Cuota mensual—
Intereses totales—
Coste total capital + intereses—
Número de cuotas—
1ª cuota: intereses / capital—

Cálculo orientativo con el TIN indicado. No incluye comisiones, seguros ni bonificaciones; la TAE y las condiciones reales las fija cada banco. En variable, la cuota cambia en cada revisión del euríbor.

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Cómo se calcula la cuota de una hipoteca

La mayoría de hipotecas en España usan el sistema francés de amortización: pagas una cuota mensual constante durante todo el plazo (mientras no cambie el tipo). Cada cuota tiene una parte de intereses y otra de capital; al principio pesan más los intereses y, con el tiempo, va ganando peso el capital.

Cuota = C · i / (1 − (1 + i)−n)

Donde C es el importe del préstamo, i el tipo de interés mensual (el anual dividido entre 12) y n el número de cuotas (los años por 12). A partir de la cuota, los intereses totales son la suma de todas las cuotas menos el capital prestado.

Tipo fijo o variable

En una hipoteca a tipo fijo pagas siempre el mismo interés (TIN) y la misma cuota durante toda la vida del préstamo: sabes exactamente lo que vas a pagar. En una hipoteca variable, el interés es euríbor + diferencial y se revisa cada 6 o 12 meses, así que la cuota sube o baja con el euríbor. También existen las mixtas (unos años a fijo y el resto a variable).

El euríbor a 12 meses es el índice de referencia más habitual. Según el tipo oficial que publica el Banco de España, en junio de 2026 fue del 2,798%, pero cambia cada mes. Introduce el euríbor y tu diferencial para estimar la cuota variable actual, teniendo en cuenta que en cada revisión se recalcula.

Qué no incluye esta cuota

El simulador calcula la cuota con el tipo nominal (TIN) que introduces, pero el coste real de una hipoteca incluye más cosas: comisiones (apertura, amortización), el seguro de hogar y a veces de vida, la tasación, y las bonificaciones por domiciliar la nómina o contratar productos. Todo eso se refleja en la TAE, que es el dato que permite comparar ofertas. Por la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario el banco debe entregarte la FEIN con todas las condiciones antes de firmar.

Y recuerda que la compra tiene otros gastos además de la hipoteca: calcula impuestos, notaría, registro y gestoría en la calculadora de gastos de compraventa.

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Preguntas frecuentes

¿Cómo se calcula la cuota de la hipoteca?
Con la fórmula del sistema francés: cuota = C · i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ), donde C es el importe, i el tipo de interés mensual (el anual entre 12) y n el número de cuotas (los años por 12). El resultado es una cuota constante mientras el tipo no cambie.
¿Qué es el sistema francés de amortización?
Es el método más habitual en España: cuota mensual constante en la que, al principio, la mayor parte va a intereses y una menor a devolver capital; con los años, esa proporción se invierte. Por eso en los primeros años se amortiza poco capital.
¿Mejor tipo fijo o variable?
Depende. El fijo te da una cuota estable toda la vida del préstamo, sin sorpresas si el euríbor sube. El variable (euríbor + diferencial) suele empezar más barato pero la cuota cambia en cada revisión. Esta calculadora te deja simular las dos para comparar.
¿Por qué al principio pago casi solo intereses?
Porque los intereses se calculan sobre el capital pendiente, que al inicio es máximo. Como la cuota es constante, al principio casi todo cubre intereses y se amortiza poco capital; a medida que baja la deuda, cada cuota amortiza más.
¿Esta cuota es la definitiva del banco?
No. Es una estimación con el TIN que introduces. La cuota real depende de las comisiones, seguros, bonificaciones y de la TAE que aplique cada banco, que debe entregarte la FEIN con todas las condiciones antes de firmar (Ley 5/2019). En variable, además, cambia en cada revisión del euríbor.

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Última actualización: julio de 2026 · Cálculo por el sistema francés de amortización. Estimación orientativa con el TIN indicado; no incluye comisiones, seguros ni la TAE. Las condiciones reales las fija cada entidad (Ley 5/2019, LCCI).