La diferencia entre el valor catastral y el valor de referencia del Catastro, y cómo determinan el IBI, el ITP, el AJD y el Impuesto de Sucesiones en 2026.
Si estás comprando, heredando o simplemente pagando impuestos por una vivienda, te habrás topado con dos cifras que suenan casi igual y que no lo son: el valor catastral y el valor de referencia del Catastro. Confundirlas puede costarte dinero, porque cada una determina impuestos distintos. En esta guía te explicamos qué es cada valor, en qué se diferencian, qué tributos dependen de ellos y cómo consultarlos y, si hace falta, impugnarlos. Todo con la normativa vigente en 2026.
El valor catastral es el valor administrativo que la Dirección General del Catastro asigna a cada inmueble. Se calcula a partir de las ponencias de valores de cada municipio y combina, en esencia, el valor del suelo y el valor de la construcción, aplicando coeficientes por antigüedad, uso, estado y ubicación.
Es un valor objetivo y público, pero suele ser bastante inferior al precio de mercado, porque no se actualiza cada año en la mayoría de municipios. Lo encuentras en el recibo del IBI y en la Sede Electrónica del Catastro.
El valor de referencia es una cifra distinta y más reciente. Lo introdujo la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, y está operativo desde el 1 de enero de 2022. A diferencia del valor catastral, se determina cada año.
El Catastro lo calcula a partir de los informes anuales del mercado inmobiliario, elaborados con los precios de las compraventas cerradas ante notario. Para asegurar que ese valor no supere el valor de mercado, se le aplica un factor de minoración del 0,9, fijado por la Orden HFP/1104/2021. Es decir, por diseño se queda por debajo del precio real de mercado.
Todo el sistema está regulado en la disposición transitoria novena del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. El valor de referencia de cada inmueble se publica en la Sede Electrónica del Catastro, donde cualquier titular puede consultarlo.
| Valor catastral | Valor de referencia | |
|---|---|---|
| Para qué se usa | IBI, plusvalía municipal, imputación de renta en IRPF | Base imponible de ITP, AJD e ISD |
| Cada cuánto cambia | Solo cuando se revisa la ponencia del municipio (puede pasar años igual) | Se determina cada año |
| Relación con el mercado | Muy por debajo del precio de mercado | Cercano al mercado, pero por debajo (factor 0,9) |
| Desde cuándo existe | De siempre | 1 de enero de 2022 |
| Dónde se consulta | Recibo del IBI y Sede del Catastro | Sede Electrónica del Catastro (con identificación) |
Desde 2022, el valor de referencia es la base imponible de tres impuestos:
El artículo 10.2 del Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD, reformado por la Ley 11/2021, lo dice con claridad: «En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto». Y añade el matiz decisivo: «si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes». En el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones rige la misma regla.
En resumen: tributas por el valor de referencia o por el precio, el que sea mayor.
No todos los inmuebles lo tienen (por ejemplo, algunos suelos o construcciones singulares). Cuando «no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro», la base imponible será la mayor de estas tres: el valor declarado, el precio pactado o el valor de mercado, sin perjuicio de la comprobación administrativa.
Aquí está el punto que más sorprende a los compradores. Si cierras la compra por un precio inferior al valor de referencia, Hacienda no te cobra por lo que pagaste, sino por el valor de referencia, porque la base imponible es la mayor de las dos magnitudes.
Ejemplo ilustrativo (cifras redondas, no es una valoración real): compras un piso por 150.000 € pero su valor de referencia es 170.000 €. El ITP no se calcula sobre 150.000 €, sino sobre 170.000 €. Con un tipo autonómico de, pongamos, el 8 %, pagarías 13.600 € en lugar de 12.000 €. Antes de la operación conviene comprobar el valor de referencia para no llevarte sorpresas en la autoliquidación.
El tipo de ITP varía según la comunidad autónoma (en general, entre el 4 % y el 13 %), y el AJD suele moverse entre el 0,5 % y el 2 %. Para estimar tu caso con el tipo vigente de tu comunidad, puedes usar nuestra calculadora del valor de referencia catastral.
Si además quieres cruzar los datos del inmueble con su situación registral, te ayudará entender las diferencias entre el Registro de la Propiedad y el Catastro y cómo leer la nota simple.
El valor de referencia se puede recurrir, pero el procedimiento tiene truco. Como el ITP y el ISD se pagan por autoliquidación, primero tienes que autoliquidar por el valor de referencia (si es la magnitud mayor) y después reclamar. Tienes dos vías principales:
En ambos casos, la Dirección General del Catastro emite un informe sobre el valor de referencia, y conviene apoyar la impugnación con pruebas del valor real (por ejemplo, una tasación). La disposición transitoria novena de la Ley del Catastro remite a los procedimientos de la Ley General Tributaria para estos recursos. Al tratarse de un asunto con plazos y matices, es recomendable contar con asesoramiento profesional antes de recurrir.
El valor de referencia puede cambiar tu factura fiscal de golpe, así que forma parte de la planificación de los gastos de compraventa. Si dudas entre pagar ITP o IVA, o necesitas entender el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, tenemos guías específicas. Y para poner cifras a tu operación, entra en la calculadora del valor de referencia catastral: compara el valor de referencia con tu precio declarado y estima el ITP, el AJD o el ISD con el tipo vigente de tu comunidad autónoma.
No. El valor catastral es la base del IBI y suele estar muy por debajo del mercado. El valor de referencia se introdujo en 2022 como base de los impuestos de transmisiones (ITP y AJD) y de sucesiones y donaciones (ISD), y se calcula cada año para acercarse al valor de mercado sin superarlo.
Está operativo desde el 1 de enero de 2022. Lo introdujo la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, que modificó la Ley del Catastro Inmobiliario.
El ITP (compra de vivienda de segunda mano), el AJD (obra nueva y determinados documentos notariales) y el ISD (herencias y donaciones). En todos ellos la base imponible es el valor de referencia, salvo que el precio o el valor declarado sean superiores, en cuyo caso se toma la mayor de las magnitudes.
Tributas por el valor de referencia, no por el precio pagado, porque la base imponible es la mayor de las dos cifras. Si consideras que el valor de referencia supera el valor real del inmueble, puedes autoliquidar por el valor de referencia y después solicitar la rectificación de la autoliquidación o recurrir la liquidación.
En la Sede Electrónica del Catastro, en el apartado de valor de referencia. Para obtener el certificado con el valor concreto necesitas identificarte con certificado digital o Cl@ve.
Sí. Al ser un impuesto de autoliquidación, primero pagas por el valor de referencia y luego solicitas la rectificación de la autoliquidación con devolución de ingresos indebidos, o recurres la liquidación de la Administración, aportando pruebas del valor real como una tasación.
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