Cómo calcular la rentabilidad de una vivienda

La rentabilidad de una vivienda mide cuánto ganas en relación con lo que inviertes. La forma más rápida de calcularla es la rentabilidad bruta: divide los ingresos anuales del alquiler entre el precio de compra y multiplica por 100. Pero para saber si una inversión es realmente buena conviene mirar también la rentabilidad neta y el cash on cash.

Rentabilidad bruta

Es el cálculo más sencillo. Solo necesitas dos datos: el precio de la vivienda y el alquiler mensual. Por ejemplo, si compras una vivienda por 200.000 € y la alquilas por 1.000 €/mes (12.000 € al año):

12.000 € / 200.000 € × 100 = 6 % de rentabilidad bruta

Como referencia orientativa, la rentabilidad bruta media del alquiler en España se mueve en el entorno del 5-7 %, aunque varía mucho según la ciudad y el barrio.

Rentabilidad neta

La rentabilidad bruta ignora los gastos. La rentabilidad neta resta del alquiler los costes reales de tener el inmueble: IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, periodos sin inquilino y el IRPF del alquiler. Se calcula dividiendo el beneficio neto anual entre el precio de compra más los gastos de la compra (ITP o IVA, notaría, registro) y multiplicando por 100. Suele quedar uno o dos puntos por debajo de la bruta.

Cash on cash: la rentabilidad sobre el dinero que pones

Si compras con hipoteca, el cash on cash mide la rentabilidad sobre el dinero que has puesto de tu bolsillo (entrada más gastos), no sobre el precio total. Divide el flujo de caja anual —alquiler menos todos los gastos, incluida la cuota de la hipoteca— entre el capital aportado y multiplica por 100. Al apalancarte, este porcentaje puede ser bastante mayor que la rentabilidad bruta, pero también aumenta el riesgo.

Estos cálculos son orientativos y no constituyen asesoramiento de inversión.

Antes de invertir, comprueba el inmueble

Una buena rentabilidad sobre el papel puede desaparecer si el inmueble arrastra cargas, defectos o problemas urbanísticos. Antes de comprar para alquilar, conviene revisar su situación con una due diligence inmobiliaria y estimar los impuestos con las calculadoras de Virtual Mike.