Artículo 10 LAU 2026: prórroga, preaviso e indemnización

Q: ¿Desde cuándo se aplica el nuevo artículo 10 de la LAU?

Desde el 15 de noviembre de 2026, fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 28/2026 (disposición final segunda). Se aplica a los contratos de vivienda habitual vigentes en esa fecha, para los vencimientos posteriores. Los contratos que ya estén en la prórroga anual del antiguo artículo 10.1 LAU la terminan con el régimen anterior y, a su término, pasan al nuevo (disposición transitoria única, apartados 1 y 3, del RDL 28/2026).

Q: ¿Cuánto es la indemnización por no renovar el alquiler?

Según el nuevo artículo 10.1 LAU, el arrendador que comunica válidamente que no renueva paga la mayor de dos cantidades: 12 mensualidades o una mensualidad por año de residencia del inquilino, prorrateando meses y días. Ambas se calculan con el valor superior del rango individualizado de la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda; si no puede obtenerse ese valor, con la renta mensual vigente en la fecha de la comunicación. Se paga al entregar la vivienda, salvo en el supuesto de la letra a) del artículo 10.2 LAU.

Q: ¿Con cuánta antelación debe avisar el arrendador?

Al menos seis meses antes del vencimiento; el inquilino, con dos meses (nuevo artículo 10.1 LAU). Si el 15 de noviembre de 2026 faltaban menos de seis meses para el vencimiento del contrato o de la prórroga en curso, el arrendador puede avisar con cuatro meses (disposición transitoria única.2 del RDL 28/2026).

Q: ¿En qué casos no hay que indemnizar al inquilino?

En los cinco supuestos del nuevo artículo 10.2 LAU, que deben constar de forma expresa, detallada y por escrito en el preaviso: necesidad de la vivienda por el arrendador persona física para sí, familiares hasta segundo grado o su cónyuge tras sentencia firme de separación, divorcio o nulidad; que el inquilino no haya habitado la vivienda durante más de seis meses en los doce anteriores a la notificación sin causa justificada, salvo que hayan seguido habitándola las personas del artículo 7.1 LAU; que disponga de otra vivienda apta en el mismo municipio y pueda ocuparla; que se firme un nuevo contrato; o que rechace una oferta fehaciente de nuevo contrato de cinco o siete años con renta conforme al artículo 17.6 LAU. Tampoco procede si el inquilino puede pedir una prórroga legal de aceptación obligatoria y no la pide (artículo 10.1, tercer párrafo).

Q: ¿Generan indemnización los avisos enviados antes del 7 de octubre de 2026?

No. Las comunicaciones de no prórroga hechas válidamente antes de la publicación del RDL 28/2026 en el BOE, el 7 de octubre de 2026, conservan su eficacia y no generan indemnización, aunque después se aplique al contrato una prórroga extraordinaria (disposición transitoria única.1 del RDL 28/2026).

Q: ¿Se suma la prórroga del RDL 29/2026 a la renovación por cinco años?

No. La prórroga extraordinaria de la disposición final quinta del RDL 29/2026 no se aplica cuando procede la renovación del artículo 10.1 LAU. Si se aplica tras un aviso válido de no renovar, el contrato se extingue al terminar esa prórroga y, salvo causa del artículo 10.2 LAU, el inquilino tiene derecho a la indemnización, sin perjuicio del régimen transitorio para los avisos anteriores al 7 de octubre de 2026 (disposición adicional primera, apartados 1 y 2, del RDL 28/2026).

Estado: el Real Decreto-ley 28/2026 fue convalidado por la Diputación Permanente el [FECHA_CONVALIDACION] y entra en vigor el 15 de noviembre de 2026.

La prórroga del alquiler en 2026 cambia el 15 de noviembre. Cumplidos cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), el contrato de vivienda habitual se renueva por otro periodo igual si nadie avisa. Si el arrendador no renueva, avisa con seis meses y, por regla general, indemniza. Lo dispone el artículo único del Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, que reescribe el artículo 10 LAU.

Claves del nuevo artículo 10 LAU

Renovación: por plazos sucesivos de 5 años, o 7 si el arrendador es persona jurídica.
Preaviso del arrendador: 6 meses.
Preaviso del inquilino: 2 meses.
Indemnización: la mayor entre 12 mensualidades y 1 por año de residencia.
Excepciones: 5 supuestos que deben constar por escrito en el preaviso.
Transición: si el 15/11/2026 faltan menos de seis meses para el vencimiento, bastan 4 meses.

Cuadro comparativo antes y después del 15 de noviembre de 2026

Aspecto	Hasta el 14/11/2026	Desde el 15/11/2026
Sin preaviso, cumplidos 5 (o 7) años	Prórroga anual, hasta 3 años más	Renovación por 5 años (7 si es persona jurídica)
Preaviso del arrendador	4 meses	6 meses
Preaviso del inquilino	2 meses (1 mes en cada anualidad de prórroga)	2 meses
Si el arrendador no renueva	Sin indemnización	Indemnización, salvo excepciones
Prórroga por vulnerabilidad	Art. 10.2	Art. 10.5, no acumulable
Prórroga en zona tensionada	Art. 10.3	Art. 10.6, preferente

Textos: art. 10 LAU vigente y nueva redacción. Contexto en nuestra guía de los decretos de vivienda 2026.

Renovación del contrato por cinco o siete años

Cuándo: al vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, voluntarias o legales, cumplidos cinco o siete años.
Cómo: de forma tácita y obligatoria.

La continuidad del contrato pasa a ser la regla; no renovar exige un aviso expreso y con plazo.

Puedes desistir con 30 días de aviso tras seis meses de contrato (art. 11 LAU). Más en ¿Puede un inquilino abandonar la vivienda cuando quiera?

Plazos de preaviso para no renovar

Arrendador: al menos seis meses antes del vencimiento.
Inquilino: al menos dos meses antes.
Prórroga pactada tras el aviso: mínimo cinco o siete años (art. 10.3).
Condiciones: son nulas las cláusulas de la prórroga que empeoren para el inquilino el contrato original (art. 10.4).

Cálculo de la indemnización por no renovar el alquiler

El arrendador que no renueva paga la mayor de estas cantidades (art. 10.1):

12 mensualidades calculadas con el valor superior del rango individualizado de la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda.
1 mensualidad por año de residencia del inquilino, con ese valor. Las fracciones se prorratean por meses y días.

Por regla general, la indemnización no se calcula con la renta del contrato, sino con el valor superior que el sistema estatal asigna a la vivienda.

Sin valor individualizado: se usa la renta mensual vigente en la fecha de la comunicación.
Pago: al entregar la vivienda, salvo en el supuesto de la letra a) del art. 10.2.
Venta de la vivienda: la paga el comprador que se subroga como arrendador.

Ejemplo de cálculo 1: seis años de residencia

Lucía lleva seis años y paga 850 euros; el valor superior de su rango individualizado es 1.020 euros.

Doce mensualidades: 12 × 1.020 = 12.240 euros.
Por años: 6 × 1.020 = 6.120 euros.
Indemnización: 12.240 euros, 2.040 más que con su renta.

Ejemplo de cálculo 2: quince años de residencia

Andrés lleva quince años en una vivienda sin valor individualizado; su renta vigente en la fecha del aviso es 780 euros.

Doce mensualidades: 12 × 780 = 9.360 euros.
Por años: 15 × 780 = 11.700 euros.
Indemnización: 11.700 euros. Con quince años y seis meses, 12.090 euros.

Con más de 12 años de residencia, la regla de una mensualidad por año da más.

Supuestos en los que no procede indemnización

El nuevo art. 10.2 LAU los enumera. Deben constar de forma expresa, detallada y por escrito en el preaviso.

Supuesto	Requisitos
a) Necesidad del arrendador	Persona física que la necesita como vivienda permanente para sí, familiares hasta segundo grado de consanguinidad o adopción, o su cónyuge con sentencia firme de separación, divorcio o nulidad. Si no la ocupan en tres meses desde la entrega, salvo fuerza mayor, hay indemnización.
b) Falta de residencia	El inquilino no ha habitado la vivienda durante más de seis meses en los doce anteriores al aviso. Salvo causa justificada (como salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares) o si siguen allí las personas del art. 7.1 LAU.
c) Otra vivienda	En la fecha de la notificación, el inquilino dispone de otra vivienda apta en el mismo municipio y puede ocuparla, en pleno dominio o con derecho real de uso o disfrute.
d) Nuevo contrato	Las partes firman un nuevo contrato de vivienda habitual.
e) Oferta rechazada	El inquilino rechaza, expresa o tácitamente, una oferta fehaciente de nuevo contrato sobre la misma vivienda hecha dentro del preaviso. Debe asegurar cinco o siete años y una renta conforme al art. 17.6 LAU, aunque no sea zona tensionada.

Además (art. 10.1, tercer párrafo): no hay indemnización si el inquilino puede pedir una prórroga legal de aceptación obligatoria y no la pide. Si la pide y se aplica, se difiere al final de esa prórroga.

Una causa que no figura por escrito y detallada en el preaviso no evita la indemnización.

Régimen transitorio de los contratos vigentes

Lo regula la disposición transitoria única del RDL 28/2026:

Ámbito: contratos vigentes el 15/11/2026, para los vencimientos posteriores.
Menos de seis meses: si al 15/11/2026 faltan menos, el arrendador puede avisar con cuatro meses.
Avisos anteriores a la publicación (7/10/2026): si eran válidos, siguen valiendo y no generan indemnización, aunque luego haya prórroga extraordinaria.
Contratos en prórroga anual: la terminan con el régimen anterior; después rige el nuevo art. 10.
Tácita reconducción: se incorporan en su primer vencimiento desde el 15/11/2026. Para los cinco o siete años cuenta todo el tiempo desde el contrato originario.
Fin de la tácita reconducción: los requerimientos válidos anteriores a la publicación no generan indemnización.

Por ejemplo, si el contrato cumple cinco años el 30 de abril de 2027 (faltan 166 días el 15/11/2026), el arrendador puede avisar hasta el 30 de diciembre de 2026.

Relación con las prórrogas extraordinarias

1. Prórroga extraordinaria del RDL 29/2026

Qué es: hasta dos años más, a solicitud del inquilino al corriente de pago durante los ocho meses anteriores (disposición final quinta del RDL 29/2026).
Cuándo: al acabar la prórroga obligatoria antes del 31/12/2028, la prórroga tácita o la tácita reconducción.
Límite: no se aplica si procede la renovación del art. 10.1 (disposición adicional primera del RDL 28/2026).
Efecto: tras un aviso válido de no renovar, el contrato se extingue al acabarla y, sin causa del art. 10.2, hay indemnización, salvo avisos anteriores al 7/10/2026.

2. Prórroga por vulnerabilidad (art. 10.5)

Duración: hasta un año, con informe de servicios sociales emitido en el último año.
Obligatoria: si el arrendador es gran tenedor (art. 3.k de la Ley 12/2023).
No acumulable: el inquilino elige la prórroga más favorable, salvo la de zona tensionada, que es preferente.

3. Prórroga en zona tensionada (art. 10.6)

Duración: plazos anuales, hasta tres años, si el contrato vence durante la vigencia de la declaración de zona.
Excepciones: otro pacto, nuevo contrato con los límites de renta del art. 17 o necesidad comunicada según el art. 9.3 LAU.
Preferente: incompatible con las demás prórrogas extraordinarias.

Al acabar estas prórrogas, el contrato se extingue sin nuevo aviso y se paga, en su caso, la indemnización. Resumen en la guía de los RDL 28/2026 y 29/2026.

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Preguntas frecuentes

¿Desde cuándo se aplica el nuevo artículo 10 de la LAU?

Desde el 15 de noviembre de 2026, a los vencimientos posteriores. Los contratos ya en prórroga anual la terminan con el régimen anterior.

¿Cuánto es la indemnización por no renovar el alquiler?

La mayor entre 12 mensualidades y una por año de residencia, según el valor superior del sistema estatal de referencia o, si no existe, la renta vigente.

¿Con cuánta antelación debe avisar el arrendador?

Con seis meses; cuatro si el 15 de noviembre de 2026 faltaban menos de seis para el vencimiento.

¿En qué casos no hay que indemnizar al inquilino?

En los cinco supuestos del art. 10.2: necesidad del arrendador persona física, falta de residencia, otra vivienda en el municipio, nuevo contrato u oferta rechazada. Deben constar por escrito en el preaviso.