Decretos de vivienda 2026: qué cambia para inquilinos y propietarios con los RDL 28/2026 y 29/2026

Estado a 13 de octubre de 2026: el RDL 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre y el RDL 28/2026 entra en vigor el 15 de noviembre. Los dos están pendientes de convalidación; actualizaremos este artículo en cuanto se vote.

Los decretos de vivienda 2026 son dos normas aprobadas el 6 de octubre y publicadas en el BOE del 7 de octubre: el Real Decreto-ley 29/2026 y el Real Decreto-ley 28/2026. Te los explicamos por perfiles y con el artículo del BOE de cada cambio.

Claves de los decretos de vivienda 2026

• Prórroga extraordinaria: si la prórroga obligatoria de tu contrato termina antes del 31/12/2028, puedes pedir hasta 2 años más.
• Subidas de renta: hasta el 31/12/2027, sin nuevo acuerdo, como máximo un 2 %.
• Desde el 15 de noviembre: si, cumplidos cinco años (siete si es persona jurídica), el arrendador no renueva, indemniza al inquilino con al menos 12 mensualidades, salvo excepciones.
• Alquiler temporal: causa real por escrito y, por regla general, máximo 12 meses.
• Fiscalidad: deducción del 10 % para inquilinos y reducción de hasta el 100 % en el IRPF para propietarios que bajan la renta.

Vigencia y convalidación de los RDL 28/2026 y 29/2026

• RDL 29/2026: en vigor desde el 8 de octubre de 2026, con algunas medidas que se aplican el 1 de diciembre de 2026 o el 1 de enero de 2027.
• RDL 28/2026: entra en vigor el 15 de noviembre de 2026.
• Convalidación: el Congreso debe convalidarlos o derogarlos en los 30 días siguientes a su promulgación (art. 86.2 de la Constitución). Con las Cortes disueltas, vota la Diputación Permanente.
• Precedente: los RDL 26/2026 y 27/2026 se derogaron el 2 de octubre de 2026 (resoluciones sobre el RDL 26/2026 y el RDL 27/2026). Lo contamos en Decretos de vivienda 2026: derogados y reaprobados con cambios.

Mientras no se vote, todo lo que explicamos es derecho aprobado y publicado, aplicable en las fechas que indicamos.

Cuadro resumen: medidas, vigencia y destinatarios

Novedades para los inquilinos

1. Prórroga extraordinaria de hasta dos años

• A quién: contratos de vivienda habitual vigentes el 8 de octubre de 2026 cuya prórroga obligatoria, prórroga tácita o tácita reconducción termine antes del 31 de diciembre de 2028.
• Cuánto: por plazos anuales, hasta un máximo de dos años, con las mismas condiciones del contrato.
• Requisito: estar al corriente de pago y haberlo estado cada mes durante los ocho meses anteriores.
• Cómo: lo pide el inquilino y el propietario tiene que aceptarlo.

Causas por las que el arrendador puede oponerse:

• pactáis otras condiciones o firmáis un contrato nuevo;
• necesita la vivienda para sí o para sus familiares, en los términos del art. 9.3 LAU;
• renováis con una renta al menos un 5 % más baja.

Dos precisiones relevantes:

• Desde el 15 de noviembre, esta prórroga no se aplica cuando el contrato se renueve solo por cinco o siete años con el nuevo artículo 10 de la LAU. En la práctica, servirá cuando el arrendador haya comunicado válidamente que no renueva (disposición adicional primera del RDL 28/2026).
• En zona tensionada hay otra prórroga de hasta tres años. No se suman: esa es incompatible y se aplica con preferencia.

Base legal: disposición final quinta del RDL 29/2026.

2. Límite a la actualización de la renta hasta 2027

Para las actualizaciones que toquen entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 (disposición final sexta del RDL 29/2026):

• Si tu renta supera el índice de referencia: no hay subida.
• En los demás casos: lo que pactéis de nuevo y, sin nuevo pacto, como máximo un 2 %.
• Siempre: ninguna actualización puede superar el IRAV y, si el contrato no la prevé, no hay actualización (art. 18 LAU).

Se aplica en toda España, aunque tu comunidad no haya declarado zonas tensionadas.

3. Gastos y garantías que no pueden repercutirse al inquilino

• Gestión inmobiliaria y formalización del contrato, incluidas su novación y su renovación.
• Seguro de impago como condición para alquilar.
• Tributos de la vivienda, como el IBI, salvo que el obligado tributario seas tú.
• Garantía adicional de más de dos mensualidades (contratos de vivienda habitual de hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica) o de más de una (temporales).

Al terminar el contrato, ambas partes firman un documento sobre el estado de la vivienda. Si no se firma o no recoge desperfectos, se presume, salvo prueba en contrario, que la entregaste en buen estado. Base legal: art. 20 y art. 36 LAU.

4. Desistimiento y preaviso del inquilino

• Vivienda habitual: puedes desistir una vez transcurridos seis meses, avisando con 30 días.
• Temporal: transcurrido un mes desde la firma, avisando con 10 días.
• Indemnización: ninguna en los dos casos (art. 11 LAU).
• Para no renovar: 30 días de preaviso en las prórrogas anuales hasta los cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica); dos meses al vencimiento de ese plazo o de sus prórrogas (arts. 9.1 y 10.1 LAU).

Más detalle en ¿Puede un inquilino abandonar la vivienda cuando quiera?

5. Deducción estatal del 10 % por alquiler de vivienda habitual

• Cuánto: el 10 % de lo pagado por el alquiler de tu vivienda habitual, en la cuota estatal.
• Límite de renta: base imponible inferior a 33.007,20 euros.
• Base máxima: 11.630 euros al año si tu base imponible no pasa de 23.007,20 euros; por encima, se reduce en 1,163 euros por cada euro de exceso.
• Otra vivienda: ni tú ni tu unidad familiar podéis tener, al menos medio año, otra vivienda (o un derecho de uso sobre ella) a menos de 50 km, salvo que una resolución administrativa o judicial impida usarla.

Base legal: art. 68.6 de la Ley 35/2006.

Ejemplo de cálculo

Marta paga 700 euros al mes (8.400 euros al año) y su base imponible es de 28.000 euros.

1. Exceso sobre 23.007,20 euros: 4.992,80 euros.
2. Base máxima: 11.630 − 1,163 × 4.992,80 = 5.823,37 euros.
3. Deducción: 10 % de 5.823,37 = 582,34 euros.

Con una base imponible de 23.000 euros, Marta se deduciría 840 euros, el 10 % de todo lo pagado. Cómo se aplicará a lo pagado en 2026 lo concretará la campaña de la Renta.

Novedades para los propietarios arrendadores

1. Nuevo régimen de renovación del contrato (art. 10 LAU)

El RDL 28/2026 cambia la renovación de los contratos a partir del 15 de noviembre (nuevo art. 10 LAU):

La indemnización se calcula con el valor superior del sistema estatal de referencia de precios para esa vivienda, no con la renta del contrato (salvo que no exista ese valor).

Supuestos en los que no procede indemnización (entre otros):

• el arrendador, persona física, necesita la vivienda como vivienda permanente para sí, para familiares hasta segundo grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge tras sentencia firme de separación, divorcio o nulidad;
• el inquilino no ha habitado la vivienda durante más de seis meses en los doce anteriores a la notificación, salvo causa justificada (como salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares) o que sigan viviendo en ella las personas del art. 7.1 LAU;
• el inquilino dispone, en la fecha de la notificación, de otra vivienda apta en el mismo municipio, en pleno dominio o con derecho real de uso o disfrute, y puede ocuparla;
• las partes firman un nuevo contrato de vivienda habitual;
• el inquilino rechaza una oferta fehaciente de nuevo contrato sobre la misma vivienda, hecha dentro del preaviso, por cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) y con renta conforme al art. 17.6 LAU.

Estas causas deben constar de forma expresa, detallada y por escrito en el preaviso.

Contratos en transición (disposición transitoria única del RDL 28/2026):

• Si el 15 de noviembre quedan menos de seis meses para el vencimiento, basta avisar con cuatro.
• Las comunicaciones de no renovación hechas válidamente antes de la publicación del RDL 28/2026 (7 de octubre de 2026) siguen valiendo y no generan indemnización, aunque después se aplique una prórroga extraordinaria.
• Los contratos que ya estén en la prórroga anual del antiguo art. 10.1 la terminan con el régimen anterior y, después, pasan al nuevo art. 10.

2. Régimen del alquiler temporal y por habitaciones

• Duración: más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses.
• Causa: real y acreditable (por ejemplo, un traslado laboral o unos estudios), escrita en el contrato. La prueba corresponde al arrendador.
• Si no se cumple: sin causa, con más de 12 meses sin justificar o con más de dos contratos seguidos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, pasa a ser vivienda habitual desde el primero.
• Habitaciones: la suma de las rentas no puede superar la de la vivienda alquilada entera.
• Contratos anteriores al 8 de octubre: siguen con su régimen hasta que venzan.

Más en nuestra guía del alquiler temporal.

3. Nuevas reducciones en el IRPF por alquiler de vivienda

Para contratos nuevos firmados después del 1 de diciembre de 2026, si no eres gran tenedor y rebajas la renta inicial más de un 5 % respecto al contrato anterior (art. 23.2 de la Ley 35/2006):

• Si la renta no sube (o baja un 5 % o menos): reducción del 50 %.
• Si sube: baja escalonadamente del 40 % al 15 %.
• Contratos firmados entre la Ley 12/2023 y el 1 de diciembre de 2026: conservan el régimen anterior (disposición transitoria 38.ª de la Ley 35/2006).

Lo explicamos en cómo se desgrava el alquiler.

4. Viviendas desocupadas: imputación en el IRPF, recargo del IBI y venta a la Administración

Imputación de rentas en el IRPF desde el 1 de enero de 2027, para los inmuebles urbanos no alquilados que no sean tu vivienda habitual, sobre la suma de sus valores catastrales (art. 85 de la Ley 35/2006):

• Hasta 100.000 euros: 1,1 %
• Hasta 500.000 euros: 1,5 %
• Hasta 1.000.000 de euros: 2 %
• Por encima: 3 %

Recargos en el IBI que puede aprobar cada ayuntamiento (art. 72.4 bis y 72.4 ter del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales):

• Desocupadas más de dos años sin causa: del 50 % al 100 % según el tiempo, más hasta 50 puntos según el número de inmuebles. Fuera de zona tensionada, solo si el titular tiene cuatro o más inmuebles residenciales.
• Uso turístico en zona tensionada: 50 %, 100 % o 150 % según el titular tenga una, dos o más, o cuatro o más.
• Cuándo: máximo del 150 % de la cuota, a partir del IBI de 2027 y solo si el ayuntamiento lo regula en su ordenanza.

Venta a la Administración: si vendes una vivienda vacía a una administración o empresa pública de vivienda social y asequible hasta el 31 de diciembre de 2027, la ganancia queda exenta al 100 % si el precio no supera 200.000 euros, y de forma decreciente por debajo de 800.000 euros. Requisito: desocupada de forma continuada y sin causa justificada los dos años anteriores (disposición adicional 65.ª de la Ley 35/2006).

Novedades para grandes tenedores e inversores

1. Concepto legal de gran tenedor

• Umbral: más de diez inmuebles urbanos de uso residencial, o más de 1.500 m² construidos de ese uso, sin contar garajes ni trasteros.
• Zonas tensionadas: la comunidad autónoma puede bajarlo a cinco.
• Lo nuevo: cada vivienda de un edificio cuenta por separado aunque no haya división horizontal, y la condición se acredita con certificado del Registro de la Propiedad.

Diez viviendas no te convierten en gran tenedor: hacen falta once o más.

Base legal: art. 3.k de la Ley 12/2023. Si quieres saber qué figura inscrito a tu nombre o al de una sociedad, un informe de due diligence lo recoge.

2. Limitación de las adquisiciones por debajo del 70 % del valor de tasación

• Hasta cuándo: 31 de diciembre de 2030.
• A quién afecta: entidades que compran inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados claramente por debajo de su tasación, y grandes tenedores personas jurídicas (y entidades de su grupo o que actúen por su cuenta).
• Qué prohíbe: adquirir viviendas gratis o por menos del 70 % de su valor de mercado, fijado por una tasadora homologada por el Banco de España.
• Excepciones: entre otras, compras para vivienda habitual asequible o social y las destinadas a colectivos vulnerables. Las escrituras firmadas antes del 8 de octubre no se ven afectadas.

Base legal: art. 1 del RDL 29/2026.

3. Suspensión de desahucios de hogares vulnerables

Es una suspensión, no una prohibición, y dura como máximo hasta el 31 de diciembre de 2030.

• Si demanda una entidad que compra con descuento: el juez suspende sin compensación para el demandante.
• Resto de casos (salvo impagos): la suspensión exige que la Administración no ofrezca alternativa, se revisa cada doce meses y dura como máximo tres años. Las personas físicas y los arrendadores de vivienda asequible pueden pedir compensación.
• Cuándo no prevalece la vulnerabilidad del demandado: si el demandante es persona física con dos viviendas o menos, o si el juez aprecia que prevalece la del propio demandante (salvo persona jurídica o gran tenedor).
• Impagos de inquilinos vulnerables: la Administración tiene dos meses para ofrecer vivienda o pagar la deuda y las costas; si no, pasa a ser la deudora y no hay lanzamiento (art. 22.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Base legal: art. 2 del RDL 29/2026.

4. Régimen fiscal de las SOCIMI

• General: el gravamen especial del 15 % sobre beneficios no distribuidos se mantiene.
• Alquiler residencial (incluido el turístico): sube al 25 % sobre el beneficio no distribuido que procede de esa actividad.
• Reducciones: 50 % si más del 80 % del parque es asequible; 100 % si además se reinvierte en tres años en vivienda asequible en alquiler. Umbral transitorio del 60 % en 2026 y del 70 % en 2027.

Base legal: art. 9 de la Ley 11/2009.

Medidas fiscales en vigor desde el 1 de diciembre de 2026

• Pisos turísticos y estancias cortas: el alquiler de viviendas amuebladas por 30 noches o menos a un mismo inquilino deja de estar exento y tributa al 10 % de IVA, salvo que sea la vivienda habitual del arrendador. Los que incluyen servicios de hostelería ya tributaban al 10 % (art. 20 de la Ley 37/1992).
• Obras en viviendas: IVA del 10 % en renovación y reparación encargadas por particulares, comunidades o propietarios de viviendas alquiladas como habituales, si tienen más de dos años, los materiales del contratista no superan el 40 % de la base y se paga por banco.
• Vivienda protegida: IVA del 4 % en las entregas por sus promotores de VPO de régimen especial o de promoción pública y de viviendas con calificación permanente o indefinida, con hasta dos plazas de garaje y anexos (art. 91 de la Ley 37/1992).
• Plusvalía municipal: nuevos coeficientes máximos sobre el valor del suelo (art. 10 del RDL 29/2026).

Compra de primera vivienda: el préstamo TU CASA

• Para quién: compra de la primera vivienda habitual con hipoteca, sin límite de edad.
• Cuánto: el menor entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 euros.
• Condiciones: al 0 % y sin comisiones. El decreto habla de "hasta 10 años", con una carencia igual al plazo de la hipoteca y "un máximo de 30 años"; lo concretará el Consejo de Ministros.
• A cambio: precio máximo de venta permanente (el de compra más el IPC) y, si se alquila, renta por debajo del índice de referencia.

Base legal: art. 19 del RDL 29/2026.

Recomendaciones prácticas por perfil

Inquilinos

• Mira cuándo termina la prórroga obligatoria de tu contrato.
• Guarda los justificantes de pago de los últimos ocho meses.
• Si te anuncian una subida, comprueba el índice de referencia y si hay un nuevo pacto firmado.
• Revisa si te cobran gestión, formalización o un seguro de impago.

Propietarios arrendadores

• Revisa qué contratos vencen pronto: el preaviso y la indemnización cambian el 15 de noviembre.
• En contratos temporales, comprueba que la causa está escrita y que puedes acreditarla.
• Antes de firmar después del 1 de diciembre, calcula si te compensa rebajar la renta más de un 5 %.

Inversores y grandes tenedores

• Haz el recuento de unidades residenciales con el nuevo criterio y pide el certificado registral.
• En compras con descuento, pide una tasación homologada antes de comprometerte.

Preguntas frecuentes

¿Están en vigor los decretos de vivienda de octubre de 2026?

Sí. El RDL 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y el RDL 28/2026 entra en vigor el 15 de noviembre de 2026. Ambos deben convalidarse por la Diputación Permanente del Congreso en los 30 días siguientes a su promulgación; si se derogan, dejan de aplicarse desde ese momento.

¿Puede el propietario no renovar el contrato de alquiler a partir del 15 de noviembre de 2026?

Sí, pero debe avisar con al menos seis meses (cuatro si el 15 de noviembre faltaban menos de seis para el vencimiento) y, salvo excepciones como que, siendo persona física, necesite la vivienda para sí o para familiares hasta segundo grado, indemnizar al inquilino con la mayor de dos cantidades: doce mensualidades o una por año de residencia, calculadas con el valor superior del sistema estatal de referencia de precios o, si no existe, con la renta vigente.

¿Cuánto puede subir el alquiler hasta 2027?

Nada si la renta supera el índice de referencia. En los demás casos, lo que se pacte de nuevo y, sin nuevo pacto, como máximo un 2 %. Rige para las actualizaciones hasta el 31 de diciembre de 2027.

¿Es gran tenedor quien tiene diez viviendas?

No. Hacen falta más de diez inmuebles urbanos de uso residencial (once o más) o más de 1.500 m² construidos de ese uso. En zonas tensionadas, la comunidad autónoma puede bajar el umbral a cinco.

¿Puede exigirse al inquilino un seguro de impago?

No. Tampoco pueden repercutírsele la gestión inmobiliaria ni la formalización o renovación del contrato. La garantía adicional tiene un máximo de dos mensualidades en vivienda habitual (contratos de hasta cinco o siete años) y una en alquiler temporal.

¿Un alquiler temporal puede durar más de 12 meses?

Como regla general, no, salvo que la causa de temporalidad siga existiendo. Sin causa escrita, con más de 12 meses sin justificar o con más de dos contratos seguidos, pasa a ser alquiler de vivienda habitual.

¿Cuánto puede deducirse un inquilino en el IRPF?

Un 10 % de lo pagado por su vivienda habitual si su base imponible es inferior a 33.007,20 euros, con una base máxima de 11.630 euros que se reduce cuando la base imponible supera 23.007,20 euros.

¿Desde cuándo pagan IVA los pisos turísticos?

Desde el 1 de diciembre de 2026, el alquiler de viviendas amuebladas por 30 noches o menos a un mismo inquilino tributa al 10 % de IVA, salvo que sea la vivienda habitual del arrendador. Los que incluyen servicios de hostelería ya tributaban al 10 %.

Cómo puede ayudarte Mike

Cada contrato tiene sus particularidades. Si quieres saber cómo te afectan estos cambios, puedes consultarlo con Mike, nuestro asistente legal inmobiliario, que responde con base en la normativa vigente. Si vas a firmar o renovar, nuestro generador de contratos te ayuda a hacerlo conforme a la LAU.

Y si estás valorando comprar una vivienda alquilada, el análisis legal, fiscal y urbanístico previo te permite conocer el inmueble antes de decidir. Para inversores y carteras, la due diligence inmobiliaria ofrece un análisis completo.

Fuentes oficiales

• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible (BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026).
• Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026).
• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado.
• Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, texto consolidado.
• Ley 35/2006, del IRPF, texto consolidado.
• Ley 37/1992, del IVA, texto consolidado.
• Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, texto consolidado.