El Congreso derogó el 2 de octubre los dos decretos de vivienda que habían entrado en vigor días antes. Repasamos qué pasó, qué contenía cada uno y qué sigue aplicándose.
El Gobierno aprobó dos reales decretos-ley de vivienda, entraron en vigor y el Congreso los tumbó el 2 de octubre. Tres días después se disolvieron las Cortes —elecciones el 29 de noviembre— y el Ejecutivo los reaprobó con cambios. Esta es la cronología, qué contenía cada uno y la situación a día de hoy.
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El 29 de septiembre de 2026 el Consejo de Ministros aprobó dos reales decretos-ley en materia de vivienda. Ambos se publicaron en el Boletín Oficial del Estado y llegaron a entrar en vigor: el Real Decreto-ley 26/2026, un paquete amplio de medidas sobre desahucios, alquiler y fiscalidad, el 1 de octubre; y el Real Decreto-ley 27/2026, centrado en la estabilidad de los contratos de alquiler, el 2 de octubre.
Ese mismo 2 de octubre, el Pleno del Congreso de los Diputados rechazó convalidar los dos textos y acordó su derogación. Las dos normas figuran ya en el BOE como «Disposición derogada».
Pero la historia no acabó ahí. El 5 de octubre el presidente del Gobierno disolvió las Cortes y convocó elecciones para el 29 de noviembre, y el Ejecutivo volvió a aprobar los dos decretos con modificaciones, que ahora tendrá que convalidar la Diputación Permanente. Lo contamos en detalle más abajo.
Dicho de otra forma: lo que durante unos días se presentó como «la nueva ley de vivienda» decayó, y ahora vuelve reformulado y por otra puerta. Y eso cambia por completo el consejo práctico para inquilinos y propietarios.
Un real decreto-ley es una norma con rango de ley que aprueba el Gobierno, sin pasar antes por el Parlamento, para casos de «extraordinaria y urgente necesidad». Por eso entra en vigor de inmediato. Pero la Constitución pone una condición: el Congreso tiene que ratificarlo en un plazo corto.
«Los Decretos-leyes deberán ser inmediatamente sometidos a debate y votación de totalidad al Congreso de los Diputados […] en el plazo de los treinta días siguientes a su promulgación. El Congreso habrá de pronunciarse expresamente dentro de dicho plazo sobre su convalidación o derogación.» (Artículo 86.2 de la Constitución Española)
Si el Congreso vota a favor, el decreto se convalida y se mantiene. Si vota en contra, queda derogado. Es exactamente lo que ha ocurrido aquí: el Gobierno no reunió la mayoría necesaria y los dos textos decayeron dentro de ese plazo de treinta días, solo que mucho antes de agotarlo.
Que un decreto esté «en vigor» no significa, por tanto, que sea definitivo. Mientras no se convalida, es una norma viva pero reversible, y esa reversibilidad es justo lo que se ha materializado.
Era el texto grande: veinte artículos repartidos en seis títulos. Un paquete heterogéneo cuyas medidas principales eran:
Mucho más breve: un solo artículo que daba nueva redacción al artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Su idea central era convertir la continuidad del contrato en la regla por defecto.
La propia norma invocaba la doctrina constitucional para sostener su encaje:
Se trata de «una delimitación del contenido del derecho de propiedad fundada en su función social, en el sentido del artículo 33.2 de la Constitución Española». (Exposición de motivos del RDL 27/2026)
El Pleno votó cada texto por separado y en ambos casos el resultado fue el rechazo (172 votos a favor y 178 en contra el primero; 166 frente a 184 el segundo). Los votos en contra vinieron del bloque formado por PP, Vox, Junts y UPN, que sumó mayoría frente al Gobierno y sus socios. El patrón reprodujo el rechazo que ya se había producido a un paquete de vivienda el 28 de abril anterior.
El efecto jurídico lo recogió el BOE el mismo día, en términos escuetos:
«De conformidad con lo dispuesto en el artículo 86.2 de la Constitución, el Congreso de los Diputados […] acordó derogar el Real Decreto-ley 26/2026 […].» (Resolución de 2 de octubre de 2026 del Congreso de los Diputados, BOE núm. 245)
Una resolución idéntica se publicó para el RDL 27/2026.
La derogación no cerró el asunto. El 5 de octubre, tras el varapalo parlamentario, el presidente del Gobierno disolvió las Cortes y convocó elecciones generales para el 29 de noviembre (Real Decreto 806/2026, de 5 de octubre). Y casi a la vez, el Ejecutivo anunció que volvía a aprobar los dos decretos en el Consejo de Ministros, esta vez con modificaciones, manteniendo un nivel de protección al inquilino similar al de las versiones tumbadas.
Un matiz importante: a 6 de octubre, los textos con los cambios concretos todavía no se han publicado en el BOE, de modo que conviene tratarlos como anunciados, no como derecho vigente. Lo que sí está claro es el mecanismo. Con las Cortes disueltas, un nuevo decreto-ley ya no lo convalida el Pleno del Congreso, sino la Diputación Permanente, el órgano reducido que asume las funciones de la Cámara mientras está disuelta.
«[La Diputación Permanente asumirá] las facultades que correspondan a las Cámaras, de acuerdo con los artículos 86 y 116, en caso de que éstas hubieren sido disueltas o hubiere expirado su mandato.» (Artículo 78.2 de la Constitución Española)
El pronóstico no es el mismo para los dos textos: el paquete con el escudo antidesahucios parte con más apoyos en la Diputación Permanente, mientras que el de estabilidad del alquiler queda en el aire tras la negativa del PNV. Habrá que esperar a la publicación en el BOE y a esa votación para saber qué acaba aplicándose y en qué términos.
La consecuencia principal es sencilla: las medidas derogadas dejan de aplicarse hacia adelante. Mientras no se publiquen los textos reaprobados, ninguna de aquellas novedades puede invocarse como normativa vigente para situaciones posteriores al 2 de octubre.
Aquí conviene prudencia. La derogación no permite concluir de forma automática que cualquier efecto producido durante esa breve vigencia desaparezca sin más. Si en esas horas se solicitó una prórroga, se actualizó una renta o se dictó una resolución judicial amparada en el decreto, habrá que examinar las fechas, los requisitos y las circunstancias concretas de cada caso. Es un terreno con matices donde la respuesta general no sirve.
En la práctica, el RDL 26/2026 estuvo operativo apenas un día y el RDL 27/2026 prácticamente no tuvo ventana de aplicación, de modo que el número de situaciones afectadas es reducido, pero no necesariamente cero.
Mientras los textos reaprobados no se publiquen en el BOE, el marco del alquiler es el que existía antes de estos decretos. Conviene no confundir lo que se ha caído con lo que nunca dependió de ellos (y tener presente que parte de lo «decaído» podría volver si se publican y convalidan los nuevos decretos).
El tablero está abierto en dos frentes. Por un lado, los decretos reaprobados: en cuanto se publiquen en el BOE volverán a estar en vigor y tendrán otra vez treinta días para convalidarse, esta vez ante la Diputación Permanente. Que salgan adelante dependerá de los apoyos en ese órgano, distintos para cada texto.
Por otro, las elecciones del 29 de noviembre: el resultado y el Gobierno que salga de las urnas marcarán si estas medidas se consolidan, se reformulan o se abandonan. Hasta entonces vivimos un periodo de incertidumbre en el que conviene no dar por aplicable nada que no esté publicado y convalidado.
Para quien tiene un contrato entre manos, la regla práctica es sencilla: guíate por la normativa publicada en el BOE en cada momento, no por los anuncios. Lo que hoy rige es el marco anterior a los decretos; lo que venga después habrá que leerlo cuando se publique.
Cada contrato tiene su propia fecha, su cláusula y sus circunstancias, y en este momento de cambios es fácil guiarse por un titular que ya no es válido. Si tienes una duda concreta sobre tu caso, puedes planteársela a Mike gratis por WhatsApp: le escribes tu situación y te explica qué normativa te afecta hoy. Al registrarte estrenas 20 consultas gratis.
Este artículo tiene carácter informativo y divulgativo y no constituye asesoramiento jurídico. Es una noticia en desarrollo: la información está actualizada a 6 de octubre de 2026 y puede cambiar en cuestión de días (publicación de los decretos reaprobados, votación en la Diputación Permanente y elecciones del 29 de noviembre). Para un caso concreto conviene contrastar la normativa publicada en el BOE en ese momento.
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