Estado a 13 de octubre de 2026: el RDL 29/2026, que regula el alquiler temporal y por habitaciones, está en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación. Sus cambios en el IVA se aplican desde el 1 de diciembre de 2026. Actualizaremos este artículo en cuanto se vote.
El alquiler temporal en 2026 exige una causa real escrita en el contrato y dura, por regla general, un máximo de 12 meses. Sin causa escrita, o si supera los 12 meses sin justificación, pasa a ser de vivienda habitual. Lo establece el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Claves del alquiler temporal en 2026
- Duración: más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses.
- Causa: real, acreditable y escrita en el contrato; la prueba corresponde al arrendador.
- Conversión: sin causa, con más de 12 meses sin justificar o con más de dos contratos seguidos entre las mismas partes, se trata como vivienda habitual.
- Renta: los temporales sucesivos sobre la misma vivienda no suben más que el IRAV; por habitaciones, la suma de rentas no supera la de la vivienda completa.
- Garantías: garantía adicional de una mensualidad como máximo y sin seguro de impago.
Requisitos del arrendamiento de vivienda temporal
Desde el 8 de octubre de 2026, el alquiler temporal es un arrendamiento de vivienda. Cubre la necesidad de quien está desplazado temporalmente de su domicilio habitual por causa justificada y acreditable (art. 2.3 LAU).
1. Duración del contrato
- Mínimo: más de 31 días.
- Máximo general: 12 meses, según la causa.
- Prórroga: solo por acuerdo expreso y si la causa sigue existiendo, sin pasar de 12 meses en total, salvo que la causa subsista después.
Base legal: art. 9 bis.1 LAU.
2. Causa de temporalidad y carga de la prueba
- Forma: el contrato debe recoger de forma expresa la causa del desplazamiento del inquilino.
- Contenido: real y acreditable; por ejemplo, un traslado laboral por un proyecto concreto.
- Prueba: corresponde al arrendador (art. 7.2 LAU).
Si eres propietario, no basta con escribir la causa: tienes que poder demostrarla.
Conversión del contrato temporal en arrendamiento de vivienda habitual
El contrato temporal se rige como de vivienda habitual en tres supuestos:
- Sin causa en el contrato: pierde su naturaleza temporal con efectos desde su firma (art. 7.2 LAU).
- Más de 12 meses sin justificación en la causa de temporalidad.
- Más de dos contratos temporales consecutivos, novados o sucesivos, entre las mismas partes y sobre la misma vivienda.
En los dos últimos casos, el primer contrato se considera de vivienda habitual, con el plazo mínimo y las prórrogas de los arts. 9 y 10 LAU (art. 9 bis.2 LAU).
Eso implica prórroga obligatoria hasta 5 años, o 7 si el arrendador es persona jurídica (art. 9.1 LAU). El art. 10 LAU cambia el 15 de noviembre de 2026 con el RDL 28/2026: lo resumimos en la guía de los decretos de vivienda 2026.
El tercer contrato temporal seguido con el mismo inquilino y sobre la misma vivienda convierte el primero en un alquiler de vivienda habitual.
Régimen transitorio de los contratos anteriores al 8 de octubre de 2026
Lo regula la nueva disposición transitoria octava de la LAU, añadida por el art. 3.Veintidós del RDL 29/2026:
- Ámbito: contratos de temporada, de vivienda temporal o similares celebrados antes del 8 de octubre de 2026.
- Régimen: siguen siendo arrendamientos para uso distinto del de vivienda, con sus normas de siempre (fianza de dos mensualidades, art. 36.1 LAU).
- Final: al terminar el plazo pactado, se extinguen sin posibilidad de prórroga.
- Renovación: si se renuevan, se rigen por el nuevo régimen del alquiler temporal.
Renta de los contratos temporales sucesivos
Si en una misma vivienda se firman varios contratos temporales seguidos, la renta de los posteriores tiene tope. No puede subir, en porcentaje anual, más que el IRAV vigente (art. 17.8 LAU).
- Alcance: el precepto se refiere a la misma vivienda y no exige que el inquilino sea el mismo.
- Durante el contrato: la renta solo se actualiza si se pactó, y nunca por encima del IRAV (art. 18.1 LAU).
Régimen del alquiler por habitaciones
- Calificación: alquilar una habitación puede ser vivienda habitual o temporal, según la necesidad que cubra (arts. 2.1 y 2.3 LAU).
- Tope de renta: la suma de las rentas vigentes a la vez no puede superar la del contrato de la vivienda completa (art. 17.9 LAU).
- Zona tensionada: se respetan además los límites de los apartados 6, 7 y 8 del art. 17 LAU.
- Exclusión: las cesiones sin ánimo de lucro del tercer sector de acción social a personas vulnerables (art. 5.f LAU).
- Comunidades autónomas: sus normas sobre alquiler temporal y por habitaciones se aplican en su territorio (disposición adicional duodécima LAU).
Ejemplo de cálculo
Luis alquilaba su piso de cuatro dormitorios entero por 1.200 euros al mes. Ahora quiere alquilarlo por habitaciones a cuatro inquilinos a la vez.
- Límite de la suma de rentas, tomando como referencia la renta del piso entero: 1.200 euros al mes.
- A 350 euros por habitación: 4 × 350 = 1.400 euros, 200 euros por encima del límite.
- Con rentas iguales, el máximo es 1.200 ÷ 4 = 300 euros por habitación.
Desistimiento, fianza y garantías en el alquiler temporal
- Desistimiento del inquilino: pasado un mes desde la firma, con 10 días de aviso y sin indemnización (art. 11 LAU).
- Fianza: una mensualidad, la del arrendamiento de vivienda (art. 36.1 LAU).
- Garantía adicional: como máximo, una mensualidad; no puede exigirse seguro de impago (art. 36.5 LAU).
- Gastos de gestión y formalización: no se repercuten al inquilino (art. 20.2 LAU).
- Reparaciones: si el arrendador no responde en 5 días hábiles, el inquilino puede repararlas y cobrárselas o descontarlas de la renta siguiente (art. 21 bis LAU).
- Al terminar: ambas partes firman un documento sobre el estado de la vivienda; sin él, se presume entregada en estado adecuado, salvo prueba en contrario (art. 36.7 LAU).
Diferencias con el alquiler turístico y tributación en el IVA
El alquiler turístico queda fuera de la LAU. Se rige por la normativa turística y cada cesión dura como máximo 31 días (art. 5.e LAU).
Desde el 1 de diciembre de 2026, el IVA distingue así (art. 20.Uno.23.º y art. 91.Uno.2.2.º de la Ley 37/1992):
- Vivienda amueblada por 30 noches o menos al mismo inquilino: 10 %, salvo que sea la residencia habitual del arrendador.
- Con servicios propios de la hostelería (limpieza, lavado de ropa, restaurante): 10 %, dure lo que dure.
- Alquiler temporal de más de 31 días sin esos servicios: sigue exento.
El IVA del 10 % para estancias cortas no alcanza al alquiler temporal de más de 31 días sin servicios hoteleros.
La fiscalidad del alquiler en el IRPF la explicamos en cómo se desgrava el alquiler.
Cuadro comparativo: alquiler temporal, habitual y turístico
| Temporal | Vivienda habitual | Turístico |
|---|
| Norma | LAU, arts. 2.3, 7.2 y 9 bis | LAU, arts. 2.1, 9 y 10 | Normativa turística (art. 5.e LAU) |
| Duración | Más de 31 días; en general, hasta 12 meses | Libre, con prórroga obligatoria hasta 5 o 7 años | Máximo 31 días |
| Causa escrita | Obligatoria | No | No |
| Desistimiento del inquilino | Tras 1 mes, con 10 días de aviso | Tras 6 meses, con 30 días de aviso | No lo regula la LAU |
| Garantía adicional máxima | 1 mensualidad | 2 mensualidades (contratos de hasta 5 o 7 años) | No lo regula la LAU |
| IVA desde el 1/12/2026 | Exento sin servicios hoteleros | Exento | 10 % (30 noches o menos) |
Preguntas frecuentes
¿Cuánto puede durar un alquiler temporal en 2026?
Más de 31 días y, por regla general, no más de 12 meses. Puede superarlos si la causa de temporalidad subsiste (art. 9 bis LAU).
¿Qué ocurre si el contrato temporal no recoge la causa?
Se rige como alquiler de vivienda habitual desde su firma. Además, probar la causa corresponde al arrendador (art. 7.2 LAU).
¿Qué pasa con los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre de 2026?
Mantienen su régimen hasta el final del plazo pactado y después se extinguen sin prórroga. Si se renuevan, se aplica el nuevo régimen (disposición transitoria octava LAU).
¿Cuánto se puede cobrar al alquilar un piso por habitaciones?
La suma de las rentas vigentes a la vez no puede superar la renta del contrato de la vivienda completa. En zona tensionada rigen además los límites del art. 17 LAU.
¿Qué fianza y garantías se pueden pedir en un alquiler temporal?
Una mensualidad de fianza y, como máximo, una de garantía adicional. No puede exigirse seguro de impago (art. 36 LAU).
¿Paga IVA el alquiler temporal desde el 1 de diciembre de 2026?
No, si dura más de 31 días y no incluye servicios propios de la hostelería. El 10 % se aplica a estancias de 30 noches o menos y a alquileres con esos servicios.
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Cada contrato tiene sus particularidades. Si quieres saber si el tuyo encaja como temporal o se rige por las reglas de la vivienda habitual, puedes consultarlo con Mike, nuestro asistente legal inmobiliario, que responde con base en la normativa vigente. Si vas a firmar, nuestro generador de contratos te ayuda a hacerlo conforme a la LAU.
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Todas las novedades, en el resumen de los RDL 28/2026 y 29/2026.
Fuentes oficiales
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible (BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026).
- Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026).
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado.
- Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, texto consolidado.
