Estado a 12 de noviembre de 2026: la Diputación Permanente del Congreso ha convalidado hoy el Real Decreto-ley 29/2026 y ha derogado el Real Decreto-ley 28/2026. Falta la publicación de ambos acuerdos en el BOE; actualizaremos este artículo cuando se produzca.
La prórroga del contrato de alquiler sigue las reglas que ya estaban en vigor. El 12 de noviembre de 2026 la Diputación Permanente convalidó el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, y derogó el Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. La renovación por cinco o siete años y la indemnización por no renovar no llegan a aplicarse.
Claves de la votación del 12 de noviembre de 2026
- RDL 29/2026: convalidado por 35 votos a favor y 34 en contra. Sigue en vigor desde el 8 de octubre de 2026.
- RDL 28/2026: derogado por 34 votos a favor y 35 en contra. Su entrada en vigor estaba fijada para el 15 de noviembre, así que no ha llegado a aplicarse.
- Prórroga extraordinaria: se mantiene la de hasta dos años, a petición del inquilino, para los contratos de vivienda habitual vigentes el 8 de octubre de 2026.
- Actualización de la renta: hasta el 31 de diciembre de 2027, sin nuevo pacto, el incremento no puede superar el 2 %.
- Indemnización por no renovar: no existe con carácter general. El preaviso del arrendador sigue siendo de cuatro meses.
Qué ha votado la Diputación Permanente
El Gobierno aprobó los dos decretos-leyes el 6 de octubre de 2026, con las Cortes ya disueltas por la convocatoria de elecciones generales para el 29 de noviembre (Real Decreto 806/2026, de 5 de octubre). Ambos se publicaron en el BOE núm. 249, de 7 de octubre.
Un decreto-ley es una norma provisional. El artículo 86.2 de la Constitución exige que el Congreso se pronuncie sobre su convalidación o derogación «en el plazo de los treinta días siguientes a su promulgación». Con las Cámaras disueltas, esa facultad corresponde a la Diputación Permanente (art. 78.2 de la Constitución).
Según la nota de prensa oficial del Congreso, la sesión empezó con el debate del RDL 28/2026 y siguió con el del RDL 29/2026. Los resultados fueron los siguientes:
| Norma | Contenido principal | A favor | En contra | Resultado |
|---|
| RDL 28/2026 | Renovación de los contratos por cinco o siete años e indemnización por no renovar | 34 | 35 | Derogado |
| RDL 29/2026 | Prórroga extraordinaria, límite del 2 %, suspensión de desahucios, medidas fiscales, préstamos TU CASA | 35 | 34 | Convalidado |
Un decreto-ley derogado deja de aplicarse, pero el RDL 28/2026 ni siquiera había entrado en vigor.
Régimen vigente de la prórroga del contrato de alquiler
1. Prórroga obligatoria y prórroga tácita
La duración mínima no cambia. Si se pactó un plazo inferior, el contrato se prorroga por años hasta alcanzar cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica (art. 9.1 LAU).
Cumplido ese plazo, rige el artículo 10.1 LAU en la redacción del artículo 3.Ocho del RDL 29/2026. Si ninguna de las partes notifica su voluntad de no renovar, «al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario», el contrato se prorroga «obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más».
El RDL 29/2026 limitó esta regla a los contratos de vivienda habitual. Los arrendamientos de vivienda temporal tienen su propio régimen de duración en el artículo 9 bis LAU.
2. Prórroga extraordinaria de hasta dos años
La disposición final quinta del RDL 29/2026 se mantiene. Se aplica a los contratos de vivienda habitual vigentes el 8 de octubre de 2026 en los que «el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 finalice antes del 31 de diciembre de 2028, o finalice el periodo de prórroga tácita previsto en los artículos 10.1 y 10.2, o finalice, en su caso, el periodo de tácita reconducción».
- Requisito de pago: estar al corriente del alquiler y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores.
- Duración: plazos anuales, hasta un máximo de dos años adicionales, con los mismos términos y condiciones del contrato.
- Iniciativa: la solicita el inquilino y el arrendador debe aceptarla.
- Excepciones: otro acuerdo entre las partes, un contrato nuevo, la necesidad de la vivienda comunicada conforme al art. 9.3 LAU, o una renovación con una renta al menos un 5 % inferior.
- Zonas tensionadas: es incompatible con la prórroga de hasta tres años del art. 10.3 LAU, que se aplica con carácter preferente.
La prórroga extraordinaria de hasta dos años sigue disponible porque está en el decreto convalidado.
3. Prórrogas por vulnerabilidad y en zona tensionada
- Vulnerabilidad (art. 10.2 LAU): hasta un año más, con informe o certificado de los servicios sociales emitido en el último año. Es obligatoria para el arrendador cuando es gran tenedor.
- Zona de mercado residencial tensionado (art. 10.3 LAU): hasta tres años más, por plazos anuales, a petición del inquilino, salvo las excepciones que recoge el propio artículo.
Comprueba si tu municipio está declarado zona tensionada en las declaraciones de zonas tensionadas publicadas.
4. Límite del 2 % en la actualización de la renta
La disposición final sexta del RDL 29/2026 se aplica a las actualizaciones que correspondan entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027:
- Renta por encima del índice de referencia: «no procederá la aplicación de incremento alguno de la renta».
- Resto de casos: rige el nuevo pacto. Sin él, el incremento «no podrá ser superior al dos por ciento».
- Tope general: ninguna actualización puede superar la variación del IRAV y, si no hay pacto expreso, no se actualiza (art. 18.1 LAU).
Lo que no llega a aplicarse: el contenido del RDL 28/2026
El artículo único del RDL 28/2026 reescribía el artículo 10 LAU. Su disposición final segunda fijaba la entrada en vigor el 15 de noviembre de 2026, después del plazo de convalidación. Al haberse derogado antes de esa fecha, nada de lo siguiente se aplica:
| Aspecto | Art. 10 LAU vigente | Propuesta derogada (RDL 28/2026) |
|---|
| Prórroga sin preaviso tras cinco o siete años | Anual, hasta tres años más | Por plazos sucesivos de cinco o siete años |
| Preaviso del arrendador | Cuatro meses | Seis meses |
| Preaviso del arrendatario | Dos meses | Dos meses |
| No renovación por el arrendador | Sin indemnización con carácter general | Mayor de doce mensualidades o una por año de residencia, calculadas con el valor superior del sistema estatal de referencia de precios, salvo causas tasadas |
Tampoco se aplica el régimen transitorio del RDL 28/2026, que regulaba los preavisos de cuatro meses y los contratos en tácita reconducción.
Si eres arrendador, un preaviso de cuatro meses sigue siendo válido y no genera indemnización.
Otras medidas del RDL 29/2026 que se mantienen
- Suspensión de desahucios: de personas vulnerables sin alternativa habitacional, hasta el 31 de diciembre de 2030, en los términos del art. 2.
- Limitación de adquisiciones: adquisiciones gratuitas u onerosas de vivienda por menos del 70 % de su valor de mercado por determinadas entidades, grandes tenedores personas jurídicas y entidades de su grupo, hasta el 31 de diciembre de 2030 (art. 1).
- Alquiler temporal: causa real y acreditable en el contrato y, como regla general, máximo de doce meses (art. 3).
- Préstamos TU CASA: para la primera vivienda habitual hipotecada, por el menor importe entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 euros (art. 19).
- Medidas fiscales: cambios en el IRPF, el IVA, el IBI y la plusvalía municipal. Las explicamos en Decretos de vivienda 2026: qué cambia con los RDL 28 y 29.
Cronología de los decretos de vivienda en 2026
| Fecha | Hecho |
|---|
| 20/03/2026 | Se aprueba el RDL 8/2026, con una prórroga extraordinaria y un límite del 2 %. |
| 28/04/2026 | El Congreso deroga el RDL 8/2026 (BOE de 30 de abril). |
| 29/09/2026 | Se aprueban los RDL 26/2026 y 27/2026. |
| 02/10/2026 | El Congreso deroga ambos (RDL 26/2026 y RDL 27/2026). |
| 06/10/2026 | Con las Cortes disueltas, se aprueban los RDL 28/2026 y 29/2026 (BOE de 7 de octubre). |
| 08/10/2026 | Entra en vigor el RDL 29/2026. |
| 12/11/2026 | La Diputación Permanente convalida el RDL 29/2026 y deroga el RDL 28/2026. |
| 15/11/2026 | Fecha prevista de entrada en vigor del RDL 28/2026, que ya no se produce. |
Las solicitudes de prórroga hechas al amparo del RDL 8/2026 durante su vigencia se tienen por válidamente formuladas (disposición transitoria primera del RDL 29/2026).
Ejemplo práctico
Ejemplo de cálculo
Un contrato de vivienda habitual se firmó el 1 de febrero de 2022 con un arrendador persona física. La renta es de 900 euros al mes y el contrato prevé la actualización anual.
- Fin de la prórroga obligatoria: 1 de febrero de 2027, al cumplirse cinco años (art. 9.1 LAU). Es anterior al 31 de diciembre de 2028.
- Si nadie notifica la no renovación: el contrato se prorroga por años hasta un máximo de tres, es decir, hasta el 1 de febrero de 2030 (art. 10.1 LAU). Al terminar ese periodo, el inquilino aún podría pedir las prórrogas de los arts. 10.2 o 10.3 LAU, si cumple sus requisitos, y, según la literalidad de la DF 5.ª, que no fija fecha límite para el fin de la prórroga tácita, la prórroga extraordinaria de hasta dos años. Es un criterio que todavía no está consolidado.
- Si el arrendador notifica la no renovación con cuatro meses: el contrato terminaría el 1 de febrero de 2027. Aun así, el inquilino al corriente de pago durante los ocho meses anteriores puede pedir la prórroga extraordinaria hasta el 1 de febrero de 2029, salvo que el arrendador acredite la necesidad de la vivienda conforme al art. 9.3 LAU u otra de las excepciones (DF 5.ª RDL 29/2026).
- Indemnización: en ninguno de los dos casos hay indemnización por no renovar, porque el RDL 28/2026 no se aplica.
- Actualización de febrero de 2027: sin nuevo pacto, como máximo un 2 %. La renta pasaría a un máximo de 918 euros, y nunca por encima de lo que resulte del IRAV.
Antes de enviar o contestar un preaviso, revisa la fecha exacta del contrato y si estás en zona tensionada.
Preguntas frecuentes
¿Qué decreto de vivienda se ha convalidado el 12 de noviembre de 2026?
El Real Decreto-ley 29/2026, por 35 votos a favor y 34 en contra. Está en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y sigue vigente tras la convalidación.
¿Qué pasa con la renovación automática de los alquileres?
No se aplica. El Real Decreto-ley 28/2026, que la regulaba, fue derogado antes de su entrada en vigor, prevista para el 15 de noviembre de 2026.
¿Tiene que indemnizar el arrendador si no renueva el contrato?
No con carácter general. La indemnización de doce mensualidades o una por año de residencia estaba en el RDL 28/2026, que no llega a aplicarse.
¿Con cuánta antelación debe avisar el arrendador?
Con al menos cuatro meses antes del vencimiento, y el inquilino con dos meses (art. 10.1 LAU). Sin preaviso, el contrato se prorroga por años hasta tres años más.
¿Puedo pedir la prórroga extraordinaria de hasta dos años?
Sí, si tu contrato de vivienda habitual estaba vigente el 8 de octubre de 2026, cumple los plazos de la disposición final quinta del RDL 29/2026 y estás al corriente de pago durante los ocho meses anteriores.
¿Cuánto puede subir el alquiler en 2027?
Sin nuevo pacto, como máximo un 2 % hasta el 31 de diciembre de 2027. Si la renta supera el límite del índice de referencia, no hay subida.
Cómo puede ayudarte Mike
Cada contrato tiene sus fechas y sus particularidades. Si quieres saber qué régimen de prórroga se aplica al tuyo, puedes consultarlo con Mike, nuestro asistente legal inmobiliario, que responde con base en la normativa vigente. Si vas a firmar o renovar, el generador de contratos te ayuda a hacerlo conforme a la LAU.
Y si estás valorando comprar una vivienda alquilada, el análisis legal, fiscal y urbanístico previo te permite conocer la situación del contrato y del inmueble antes de decidir.
Fuentes oficiales
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible (BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026).
- Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026).
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado.
- Constitución Española, artículos 78 y 86.
- Congreso de los Diputados, nota de prensa de 12 de noviembre de 2026.
